1、需求结构重塑:产业景气分化,加大商圈韧性差距
当前国内经济的结构性分化,将重塑写字楼租赁需求端:AI、半导体、新能源等高精尖行业的持续扩张,将带动相关企业的租赁需求释放;传统内需行业由于经营承压,或普遍缩减租赁面积以优化运营成本。
受年内新增供应逐步入市、业主仍通过以价换量留存租户的影响,租金将继续处于下行通道。但具备承接高精尖行业租户能力的商圈,其写字楼去化速度将优于其他商圈,因而其租金跌幅将逐步收窄。
2、租赁需求变迁:产业集聚与人效升级双向影响
当下租户倾向入驻产业资源集中、上下游企业集聚,且提供产业支持政策的商圈,以借助商圈内的产业生态与政策红利获得进一步发展。
此外,AI的规模化应用将重构企业人力配置需求,部分依托AI实现人效优化的企业会缩减办公空间的租赁面积。
3、大宗市场回暖:投资与自用收购需求并行复苏
投资型收购方在大宗交易市场活跃度的提升,有望为市场注入信心。具备稳定租金现金流、坐落于科创高地的写字楼资产将会是投资型收购方的首选标的。
受益于高精尖行业的发展,相关企业收购写字楼以打造自有总部的需求将释放。区位产业属性与自身业务高度匹配、同时具备充足改造空间的写字楼,将成为这类自用型收购方所青睐的标的。
2026年第三季度北京写字楼市场策略
给租户的建议:按需甄选优质项目,依托品牌优化条款
对于写字楼形象高度影响自身业务开展的租户,国贸商圈内的标杆写字楼是其搬迁首选。此类租户选址时,还需重点对比写字楼的硬件设施及服务标准,适配新型组织和业务模式驱动的创新办公、高效协作、商务接待和洽谈等场景需求。
头部租户更可依托自身品牌影响力,在租约谈判中占据强势地位,以此争取更优惠的租赁条款。租户还可与业主协商,约定由业主承担办公空间装修的一次性资本支出。
给业主的建议:搭建产业配套服务,专属运维稳固租户
业主应向企业服务商转型,搭建完整的产业配套服务,如投融资对接、行业沙龙等,赋能租户发展。
针对楼内租约即将到期的租户,业主可提前对接,主动推出续租优惠方案,同步开放楼层升级等权益;并为该类租户配备专属客户经理提供一对一服务,高效响应租户需求。
给收购方的建议:锚定收购目标,定向甄选标的
建议投资型收购方可优先考虑收购中关村商圈内已有头部企业入驻、出租率稳定超90%的写字楼;同时核验租户的租约剩余期限、信用资质等,保障项目具备稳定的租金收入。
具备高精尖行业背景的自用型收购方可考虑收购周边产业配套完善,但业主资金承压的写字楼,从而以更低价格收购标的;并重点评估硬件改造成本,筛选可低成本适配产业发展需求的项目。
二季度市场情况
北京甲级写字楼租赁市场整体概况
2026年第二季度北京甲级写字楼租赁市场的平均有效租金仍处于下行通道,其环比下降2.7%至197元/平方米/月。空置率虽环比回落0.6个百分点至16.3%,但仍处于高位水平。叠加年内新增供应的逐步入市,租赁市场的去化压力依旧显著。
中关村、望京-酒仙桥等受高精尖行业租户青睐的商圈均录得写字楼大面积租赁成交:中科创达新租位于中关村商圈的东升科技园二期,面积约为7000平方米;极智嘉机器人新租位于望京-酒仙桥商圈的恒通商务园,面积约为8100平方米。这印证了商圈内的丰富产业资源及写字楼的高标准硬件设施,已成为吸引高精尖行业租户入驻的重要优势。
北京甲级写字楼租赁市场细分商圈概况
北京各商圈租赁成交亮点
写字楼大宗交易市场表现
2026年第二季度北京写字楼大宗交易市场成交额达142亿元,双重因素推高写字楼的交易热度:一方面,产业格局分化、低利率环境叠加商业不动产REITs的落地,驱动投资型收购方积极布局位于高精尖行业资源丰富商圈的写字楼;另一方面,支持高精尖行业发展的政策,提振相关行业的自用型收购方收购写字楼作为自用总部的需求。
中关村商圈录得本季度成交额最高的写字楼大宗交易:大家人寿等险资联合设立61亿元规模的专项基金,收购鼎好DH3。该笔交易反映出投资型收购方对中关村商圈长期价值的认可。此外,该项目所具备的优质租户能带来稳定的租金现金流,这也是投资型收购方收购该项目的核心因素。
写字楼大宗交易平均售价及租售比走势
本季度写字楼大宗交易平均售价环比上涨24%至38312元/平方米。平均售价的显著上行,源于有自用型收购方以高于50000元/平方米的平均售价,收购位于金融街南拓区及丽泽商圈的写字楼。这体现有自持写字楼需求的企业,正借当前价格窗口期主动布局优质写字楼资产。
北京大宗交易市场成交案例
RET睿意德商业地产研究中心
本文来自微信公众号“RET睿意德”,作者:这里是
