Автор: Sean Lee, Forbes
Компиляция: Saoirse, Foresight News
На протяжении многих лет технология токенизации рассматривалась как прорыв, способный революционизировать модель инвестирования в недвижимость.
С теоретической точки зрения её преимущества очевидны: инвесторы могут владеть долями в качественной недвижимости с низким порогом входа, совершать инвестиционные операции за считанные минуты, а не месяцы, как в традиционных моделях, и обладать ликвидностью, несравнимой с традиционной недвижимостью. Однако на практике эта прекрасная перспектива до сих пор не реализована.
Несмотря на многолетнее развитие, на глобальном рынке недвижимости объёмом около 300 триллионов долларов доля токенизированной недвижимости по-прежнему составляет менее 0,1%. Даже в более широкой сфере токенизации реальных активов общий объём на блокчейне составляет около 31 миллиарда долларов, что является незначительной долей на общем рынке.
Огромный разрыв между идеалом и реальностью уже невозможно игнорировать.
Сегодня для инвестиций в качественную коммерческую недвижимость по-прежнему необходимы посредники, высокий инвестиционный порог и длительные периоды владения активами. Представление о беспрепятственной покупке и продаже долей в токенах недвижимости так и не превратилось в масштабируемое практическое применение.
Проблема никогда не заключалась в недостатке самих токенов, а в отсутствии совершенной правовой, операционной и регуляторной системы, которая позволила бы этим токенам стать заслуживающими доверия финансовыми продуктами.
Неправильное направление развития
Одна из ключевых ошибок ранних исследований токенизации: первостепенное внимание уделялось самой технологии, а не рассмотрению проблем с точки зрения инвесторов.
Основатель и генеральный директор компании OneAsset Sonia Shaw заявила, что с самого начала вся отрасль пошла не в том направлении. «Практикующие думали только о том, „какие активы можно разместить на блокчейне“, игнорируя реальную проблему, волнующую инвесторов в недвижимость — как можно доверять активу».
Это также привело к появлению на рынке множества соответствующих продуктов. Эти продукты, казалось бы, были привязаны к активам недвижимости, но не имели поддержки в виде совершенной базовой инфраструктуры. Право собственности на активы было размытым, правила распределения доходов запутанными, а так называемая ликвидность оставалась лишь на теоретическом уровне.
Вот почему после многолетних попыток институциональные инвесторы по-прежнему занимают выжидательную позицию. В отрасли токенизацию обычно рассматривали как дополнительную функцию, а не как основу для построения системы.
Заметные недостатки инфраструктуры
По своей сути, в отрасли токенизации недвижимости всегда не хватало ряда базовых, но жизненно важных сопутствующих элементов: юридически значимого права собственности на активы, регулируемых механизмов передачи активов, профессиональных услуг по управлению и распределению доходов, а также способности взаимодействовать с существующей финансовой системой.
Это не новые концепции, а общие стандарты в традиционной сфере инвестиций в недвижимость. Именно воспроизведение этих правил в токенизированной системе является самой большой трудностью, с которой сталкивается отрасль.
Шоу объясняет: «Создание правовой структуры владения, регулируемых механизмов передачи и контролируемой сервисной системы требует значительных временных и профессиональных ресурсов, а также глубокого участия регуляторов».
Такая работа продвигается медленно, стоит дорого и в основном остаётся за кулисами, её трудно увидеть извне. Это также объясняет, почему многие ранние проекты избегали этой темы. Как говорит Шоу, большинство проектов в отрасли стремились к быстрому привлечению средств, пренебрегая глубоким строительством инфраструктуры.
При отсутствии этих ключевых элементов, даже если токенизированная недвижимость сможет продемонстрировать технологические возможности, она не станет надёжным финансовым продуктом. Она добавляет: «Без этой основы всё остальное — лишь поверхностная работа».
Корни выжидательной позиции институциональных инвесторов
В глазах традиционных инвесторов они сомневаются не в самой идее токенизации, а в нынешней экосистеме отрасли.
Частный управляющий капиталом из ОАЭ Kevin Crowther заявляет: «Сама модель логически осуществима, но несовершенная инфраструктура и регуляторные правила серьёзно препятствуют её реализации».
Для институтов главной проблемой является нечёткость правил. Вопросы права собственности на активы, юридической силы прав, адаптации к регуляторным требованиям в разных юрисдикциях и многие другие до сих пор не имеют чётких ответов. В такой ситуации институтам трудно с уверенностью размещать средства.
Кроме того, есть практические соображения: большинство институтов и состоятельных людей уже инвестируют в активы недвижимости через проверенные каналы.
Кроутер отмечает: «Инструменты, которые они используют в настоящее время, имеют чёткую структуру управления. Токенизация, возможно, может повысить эффективность в некоторых аспектах, но на данном этапе она лишь добавляет больше неопределённости и сложностей».
Какими характеристиками должна обладать зрелая модель
Если восполнить недостающую инфраструктуру, весь инвестиционный опыт претерпит качественные изменения.
Согласно видению Шоу: инвесторы смогут пройти регулируемый процесс допуска, инвестировать в качественные институциональные активы недвижимости с начальной суммой инвестиций, значительно ниже традиционных стандартов; распределение доходов будет прозрачным и напрямую привязанным к доходам от аренды недвижимости.
Особенно важно, что активы будут обладать реальной и реализуемой ликвидностью. Инвесторы смогут выйти из позиций через регулируемый вторичный рынок, избавившись от громоздких процедур традиционных сделок с недвижимостью.
Однако в настоящее время такая идеальная модель по-прежнему остаётся недостижимой. Хотя в некоторых направлениях токенизации реальных активов достигнуты более быстрые расчёты и улучшена ликвидность, зрелых примеров, сфокусированных именно на сфере недвижимости, по-прежнему мало.
Появление позитивных тенденций в отрасли
Тем не менее,种种迹象表明, внешняя среда для развития отрасли постепенно меняется.
Регуляторы в таких регионах, как ОАЭ, начали вводить более чёткие правила регулирования цифровых активов. Компании, такие как Tokinvest, работающие по правилам Управления по регулированию виртуальных активов ОАЭ (VARA), уже официально запустили продукты токенизированной недвижимости. Ряд утверждённых мер, связанных с цифровыми ценными бумагами, означает, что токенизированные финансовые продукты (включая токены недвижимости) постепенно получают официальное признание.
В то же время другие направления токенизации реальных активов набирают популярность, участие институтов в таких сферах, как токены государственных облигаций и ликвидные фонды, значительно возросло, крупные управляющие активами также продолжают увеличивать своё присутствие, что свидетельствует о достижении институционально приемлемых стандартов в некоторых нишевых сегментах.
Фокус обсуждений в отрасли также изменился.
Шоу заявляет: «Ранние проекты постоянно сталкивались с проблемами права собственности на активы. Инвесторы всегда задавали вопросы: какими реальными правами я обладаю? Как эти права защищены законом? И в прошлом на них никогда не было удовлетворительного ответа». Сейчас отрасль сталкивается с этой ключевой проблемой и приступает к её решению.
Инвестиционная ценность всё ещё нуждается в подтверждении
С инвестиционной точки зрения токенизация недвижимости не создаёт новых источников дохода. Её основная ценность заключается в оптимизации порога входа, эффективности функционирования и ликвидности активов существующих активов недвижимости.
Шоу говорит: «Токен недвижимости представляет собой реальное и законное право держателя на физическую недвижимость, способную генерировать стабильный доход».
Это определение крайне важно, оно отделяет устойчивую модель, создающую стоимость за счёт реального дохода, от модели, основанной исключительно на рыночных нарративах и спекуляциях на вторичном рынке.
Тем не менее, чтобы привлечь крупные институциональные средства, модель токенизации недвижимости должна продемонстрировать реальные конкурентные преимущества.
Кроутер считает: «Чтобы получить признание основного капитала, токенизация недвижимости должна доказать, что обладает реальной экономической ценностью, а не остаётся лишь на уровне технологических инноваций. На данном этапе большинство соответствующих структур лишь воспроизводят существующие модели инвестиций в недвижимость в более сложной форме».
Направление будущего развития
Следующий этап развития токенизации недвижимости будет определяться не количеством запускаемых новых проектов и новых токенов, а реальными операционными результатами.
Шоу заявляет: «Институты не войдут в игру, основываясь лишь на white paper. Они начнут действовать только тогда, когда увидят, что платформа работает в масштабе в соответствии с нормативными требованиями и имеет отслеживаемую, поддающуюся аудиту полную операционную историю».
Это именно тот порог, который всей отрасли необходимо преодолеть в настоящее время.
В ближайшее время степень совершенства регуляторных правил и фактические показатели работы платформ определят, сможет ли эта стратегия развития, ставящая инфраструктуру во главу угла, реализовать первоначальное видение.
Если этот путь окажется успешным, токенизация недвижимости постепенно приблизится к первоначальному идеалу; если же она останется на месте, пропасть между отраслевым идеалом и реальностью будет сохраняться.
В конечном счёте, сегодня технологии уже давно не являются препятствием для развития отрасли, инфраструктура и регуляторная система — вот настоящие узкие места.
