Недвижимость сковала несколько поколений, пока кто-то не решил её «разрезать»

Автор: Thejaswini M A

Оригинальное название: The Frozen Fortune

Компиляция и редактирование: BitpushNews

Дом — ваши родители никогда не рассматривали его как инвестицию. Они купили его, потому что им нужно было жильё, потому что в то время ипотеку можно было потянуть на одну зарплату, потому что школы в районе были отличными, потому что это был тот самый очевидный выбор. Они дважды красили стены в гостиной, один раз меняли крышу, годами спорили о ремонте кухни, но так и не приступили к нему. Они вырастили в этом доме детей, в этом доме они и состарились. В процессе, не ставя такой цели, они создали самый ценный актив в своей жизни.

Сейчас они ломают голову над тем, как оплатить медицинские счета, в то время как стоимость этого дома сейчас составляет 1,2 миллиона долларов.

В финансовых исследованиях сейчас постоянно фигурирует одна цифра: 124 триллиона долларов.

Это оценка стоимости активов, которые, как ожидается, перейдут от старшего поколения к младшему в течение следующих 25 лет. Аналитики называют это «Великим перераспределением богатства» (Great Wealth Transfer). В изложении СМИ это звучит как исключительно хорошая новость для наследников.

Но так ли это на самом деле?

Эти передаваемые богатства в значительной степени неликвидны. Большая их часть — это недвижимость. Эти дома были куплены поколением бэби-бумеров, когда цены были приемлемыми, после десятилетий выплат они стали свидетелями роста стоимости и в конечном итоге превратились в основную форму хранения их богатства.

А то поколение, которое унаследует эти дома, росло, видя, как эти же цены на недвижимость сделали её для них недоступной. Теперь эти дома скоро окадут в их руки — они неликвидны, несут эмоциональную нагрузку, имеют сложные юридические аспекты и всё менее пригодны для практического использования.

Вот в чём проблема, которую заголовок о «124 триллионах» не улавливает.

Чтобы понять, почему это важно, нужно понять, что произошло с жильём с 1960-х годов по настоящее время. Оно изменило категорию. Изначально оно было убежищем, жильём, а затем постепенно превратилось в главный финансовый инструмент американского среднего класса. Для семей за пределами высшего income bracket, дом — это не один из многих активов, это единственный актив. Стоимость недвижимости составляет самую большую статью в балансе средней американской семьи, затмевая собой все пенсионные счета, акции и другие активы вместе взятые.

Поколение бэби-бумеров накопило это богатство в условиях, которых больше не существует. Когда они покупали жильё, соотношение цены дома к доходу составляло от 2 до 3,5. Они выплачивали кредиты в десятилетия роста реальной заработной платы. К первому кварталу 2025 года стоимость недвижимости, принадлежащей бумерам, достигла 19,5 триллионов долларов, в то время как в 1990 году эта цифра была лишь малой частью от этого.

(данные cnbc.com)

Сегодня миллениалы, выходящие на рынок, сталкиваются с соотношением цены к доходу, которое более чем в два раза выше, чем у их родителей при покупке. Они обременены студенческими кредитами, которых не было у их родителей. Они сталкиваются с процентными ставками по ипотеке, которые делают ежемесячные платежи за дом средней стоимости почти неподъёмными для семьи со средним доходом. Один только первоначальный взнос — на рынке, где цены растут быстрее, чем накапливаются сбережения — превратился в ловушку.

В результате разрыв между поколениями давно перестал быть циклическим. Поколение, которое могло позволить себе купить жильё, купило его, а то, которое не могло, готовится унаследовать то, что осталось.

Недвижимость — это один из самых неликвидных активов, которыми может владеть человек.

Когда вам нужны наличные, вы не можете продать 10% дома. Когда вы меняете работу, вы не можете взять его с собой. Вы не можете чисто и легко распределить его между четырьмя братьями и сёстрами, не запустив юридический процесс, который может занять 18 месяцев и истощить средства наследства. Унаследовать дом стоимостью в миллион долларов в городе, где вы не можете позволить себе жить, — это не хорошая новость, а дилема: продать его? Сохранить и нести расходы на содержание? Сдать в аренду и стать арендодателем? Или потратить годы на переговоры с братьями и сёстрами о том, что выбрать?

Поколение бэби-бумеров в настоящее время владеет около 40% жилищного богатства США. 61% из них заявляют, что никогда не продадут свой дом. Когда вы понимаете структуру стимулов, становится ясно, что это происходит не из-за упрямства. Продажа дома запускает высокие налоги на прирост капитала, накопленный за десятилетия роста стоимости; она сбрасывает ипотечную ставку в 3% до 7%; в Калифорнии это может мгновенно увеличить налог на недвижимость в десять раз. И, кроме того, на рынке просто нет доступного жилья, на которое они могли бы поменяться (downsize).

Поэтому они остаются. Дома перестают обращаться. Молодые покупатели остаются за бортом, ожидая наследства, которое во многих городах стало единственным реалистичным путём к покупке жилья. Когда наследство наконец переходит, проблема ликвидности не исчезает, а просто перекладывается на следующее поколение.

Соучредитель Nansen Алекс Сваневик охарактеризовал грядущую ситуацию как «цунами». В январе 2026 года он заявил, что в течение следующих 20 лет будет унаследовано около 100 триллионов долларов, и силы, направляющие эти средства в криптовалюты, являются структурными, а не спекулятивными. По его оценкам, если всего 3% этих унаследованных активов потекут на крипторынок, его капитализация может удвоиться по сравнению с текущим размером.

3% звучит мало? Но подумайте, кто наследует: согласно недавнему опросу OKX, поколение Z доверяет криптовалютам в пять раз больше, чем поколение бумеров. Миллениалы уже владеют большим количеством цифровых активов, чем их родители. Нам не нужно убеждать их в том, что криптовалюты реальны; они росли, используя их так, как предыдущие поколения использовали сберегательные счета. Им нужно, чтобы унаследованное богатство было доступно им в знакомой форме.

Вот где проходит разрыв. И «токенизация» (Tokenisation) — это способ его преодолеть.

Токенизация реальных активов (RWA) означает представление права собственности на физический актив в блокчейне. Как только это сделано, право собственности можно дробить, передавать без посредников, хранить в кошельке, использовать в качестве залога или торговать им без необходимости достижения консенсуса всех заинтересованных сторон. Трения и издержки, которые ранее были головной болью, становятся управляемыми.

Применительно к наследованию недвижимости токенизация решает четыре ранее неразрешимые проблемы:

1. Ликвидность: Токенизированную недвижимость можно продавать частично. Наследнику, которому срочно нужны 50 000 долларов, но который владеет долей в недвижимости стоимостью 500 000 долларов, можно продать 10% своей доли, вместо того чтобы продавать весь дом или не получать ничего. Это также значительно упрощает ипотечное кредитование, поскольку базовый актив является ликвидным, и кредиторам проще проводить андеррайтинг.

2. Распределение: Когда четверо братьев и сестер наследуют объект недвижимости, токенизация позволяет каждому владеть своей точной долей в цифровом виде, независимо торговать, продавать или сохранять её, без необходимости достижения единогласного решения о распоряжении физическим активом. Когда право собственности является «программируемым», те юридические споры, которые сейчас истощают наследство, значительно упрощаются.

3. Мобильность/Подвижность: Токенизированная недвижимость может находиться в инвестиционном портфеле вместе с акциями, криптовалютами и другими активами. Ею можно управлять удалённо, передавать через границы и в конечном итоге использовать в качестве залога в протоколах DeFi (децентрализованные финансы). «Географическая привязка» недвижимости больше не сковывает финансовую гибкость наследников.

4. Доступ: Для наследников, которые не могут позволить себе купить жильё, но которым суждено его унаследовать, токенизация позволяет участвовать заранее. Для младших родственников, получивших меньшую долю наследства, дробное владение позволяет им владеть частью реального актива, не будучи вынужденными немедленно его monetize.

Рынок уже движется в этом направлении. По состоянию на начало 2026 года общая стоимость токенизированных реальных активов достигла 26 миллиардов долларов распределённых активов и 3,88 триллиона долларов репрезентативных активов, демонстрируя уверенный рост. Хотя недвижимость в настоящее время составляет лишь небольшую часть этого, создаваемая инфраструктура — кошельки, ончейн-расчёты, программируемые права собственности — уже гораздо более функциональна, чем два года назад. Сваневик отмечает, что продукты, которые Nansen разрабатывает сегодня, два года назад просто не могли существовать, потому что базовая инфраструктура ещё не была готова. Теперь ситуация изменилась.

Это не означает, что токенизация решит кризис доступности жилья. Цены на жильё не упадут только потому, что владение станет более portable. Структурные проблемы рынка — ограниченное предложение, lock-in эффект низких процентных ставок, долгосрочный отрыв цен на жильё от заработной платы — остаются. И мы ещё не уверены, «финансиализация» последнего неликвидного актива, которым владеет большинство семей, улучшает их жизнь или просто делает их проблемы более торгуемыми.

Токенизация решает более конкретную и urgent проблему. Она касается того, что произойдёт, когда 25 триллионов долларов богатства в виде недвижимости перейдут от поколения, привыкшего хранить всё в недвижимости, к поколению, которое считает, что богатство должно быть ликвидным, цифровым и не привязанным к конкретному физическому адресу.

В настоящее время инструменты для высвобождения капитала, замороженного в жилье, не работают для большинства владельцев. Рефинансирование с получением наличных (Cash-out refinancing) означает отказ от ставки в 3% ради ставки в 7%. Кредитная линия под залог недвижимости (HELOC) требует подтверждения дохода, которое пенсионеры часто не могут предоставить. Обратная ипотека несёт на себе 30-летнее клеймо и создаёт сложные проблемы с наследованием. Продажа дома одновременно запускает налоговые ловушки и сброс процентной ставки. Каждый вариант имеет свою цену, которую владельцу трудно нести.

Перераспределение богатства уже происходит, текущий темп составляет около 1,5 триллионов долларов в год и ускоряется. Первые миллениалы достигнут 45-летнего возраста в 2026 году. JPMorgan (Джей Пи Морган), BlackRock (Блэкрок) и Franklin Templeton (Франклин Темплтон) за последние два года вышли на рынок токенизированных активов, чтобы построить инфраструктуру именно для этого момента. Генеральный директор Robinhood Влад Тенев в прошлом году писал, что это перераспределение богатства происходит одновременно с технологическими инновациями, что сделает следующие несколько лет crucial.

Поколение, которое наследует это богатство, видит финансовые активы не как бумажки в картотечном шкафу, а как цифры, живущие в мобильном кошельке.

Главное препятствие в том, что текущая система передачи прав собственности по-прежнему relies на бумажных документах, на посредников — а они уже давно не мыслят на этом языке.

Каждое поколение накапливает богатство на familiar языке. А следующее поколение, чтобы унаследовать его, должно сначала перевести его.

Twitter:https://twitter.com/BitpushNewsCN

Telegram-чат Bitpush:https://t.me/BitPushCommunity

Telegram-канал Bitpush: https://t.me/bitpush