Сегодня RWA (активы реального мира) стали направлением, вызывающим общий интерес как в криптоиндустрии, так и в традиционных финансах. Однако «вывод активов в блокчейн» — это не стандартизированная модель, которую можно просто копировать. Различные характеристики денежных потоков базовых активов, методы оценки, юридическое право собственности и сложность операций определяют совершенно разные проблемы, с которыми сталкиваются различные RWA при выпуске, управлении и вторичной торговле.
Казначейские облигации США, фонды денежного рынка и частные кредиты имеют относительно стандартизированные денежные потоки, оценку и юридическую структуру, поэтому они первыми достигли значительных масштабов. Недвижимость же затрагивает множество уровней, включая регистрацию прав собственности, управление имуществом и местное регулирование, и токенизация в блокчейне — лишь одно из звеньев во всей системе.
Это означает, что токенизация недвижимости все еще находится на относительно ранней стадии. Вопросы о том, как обеспечить юридические права, как осуществлять постоянное управление офчейн-активами и как формировать ликвидность на вторичном рынке, остаются ключевыми проблемами для отрасли.
По мере того, как токенизация недвижимости постепенно смещается от технологического нарратива к рассмотрению качества активов, юридических прав и операционных основ, PANews провела беседу с CEO коммерческого проекта по токенизации недвижимости OneAsset, Соней Шоу. OneAsset — это компания по токенизации RWA со штаб-квартирой в Дубае, которая стремится создать инфраструктуру рынка с упором на соответствие нормативным требованиям для коммерческой недвижимости институционального уровня.
В отличие от многих проектов RWA в сфере недвижимости, ориентированных на дробление активов с низким порогом входа или инструменты выпуска токенов, OneAsset смещает акцент обратно на сам базовый актив и его офчейн-исполнительную инфраструктуру. На начальном этапе OneAsset в основном фокусируется на качественной коммерческой недвижимости в Дубае. Согласно ее дизайну, каждый объект недвижимости будет размещен в независимом хранилище активов, сопровождаться специально созданным SPV (специальной целевой компанией), независимой оценкой, а также раскрытием информации об аренде и операциях, тем самым связывая цифровые инвестиционные сертификаты с юридически исполнимыми экономическими правами.
Еще одно ключевое убеждение OneAsset заключается в том, что фрагментация активов сама по себе не равна ликвидности. Устойчивость вторичного рынка по-прежнему зависит от качества базового объекта недвижимости, стабильности денежных потоков, постоянного раскрытия информации и достаточного спроса со стороны покупателей.
Поэтому платформа не рассматривает «возможность торговли» как конечную цель, а надеется, что благодаря соответствующей инфраструктуре права на недвижимость станут легче оценивать, проверять, передавать и перераспределять.
Вокруг ключевых вопросов отбора активов, юридических прав, офчейн-операций и вторичной ликвидности Соня Шоу рассказала PANews о конкретном дизайне OneAsset, а также изложила свое видение текущих узких мест и будущих путей развития токенизации недвижимости.
Фокус на качестве активов: OneAsset осваивает RWA на коммерческой недвижимости
Недвижимость — один из крупнейших в мире носителей накопления богатства. По данным Savills, по состоянию на конец 2024 года общая стоимость мировой недвижимости составляла около 393,3 триллиона долларов США, из которых коммерческая недвижимость стоила около 58,5 триллиона долларов. Согласно отчету MSCI, опубликованному в августе этого года, объем коммерческой недвижимости, управляемой институциональными инвесторами с целью получения инвестиционной прибыли, достиг в 2025 году 13,5 триллиона долларов США, впервые показав рост с 2021 года.
Однако, несмотря на огромный объем рынка, коммерческая недвижимость остается одним из наименее ликвидных классов активов.
В традиционной модели инвесторы обычно участвуют через частные фонды недвижимости или публично торгуемые REIT. Частные фонды часто используют структуру «слепого пула», где управляющий решает, в какие конкретные активы инвестировать, а срок блокировки средств может составлять от 7 до 10 лет; публичные REIT, хотя и торгуются на фондовом рынке, представляют собой набор активов, сконфигурированных управляющим, и их цена также легко подвержена влиянию общих колебаний фондового рынка.
Для институциональных распределителей активов проблема заключается не только в возможности инвестировать в недвижимость. Их больше волнует: кто управляет активами, как генерируется доход, какие риски лежат в основе этого дохода, какие механизмы защиты существуют в случае возникновения проблем и можно ли легко получить ликвидность при необходимости выхода. Эти вопросы в совокупности формируют подход OneAsset к отбору активов и логику дизайна продукта.
OneAsset не намерена использовать традиционную модель коллективного фонда, а стремится создать изолированные хранилища отдельных активов коммерческой недвижимости, напрямую соответствующие конкретным физическим объектам. Каждое хранилище будет иметь независимую аудиторскую оценку, профиль доходности, параметры риска и юридические условия. Квалифицированные инвесторы смогут через единый аккаунт оценивать, подписываться на конкретную коммерческую недвижимость и торговать ею.
За последние годы некоторые проекты по токенизации недвижимости пытались вывести на блокчейн объекты, которые традиционными каналами с трудом привлекают капитал, представляя токенизацию как альтернативный путь выхода активов на рынок.
OneAsset четко отвергает такой подход, и ее генеральный директор Соня Шоу также сформулировала принцип: если актив не стоит инвестирования в офлайне, то он не станет внезапно привлекательным и после выхода на блокчейн. Она указывает, что блокчейн-инфраструктура может повысить операционную эффективность качественных инвестиций, но не способна превратить некачественную недвижимость в качественную.
У Сони Шоу более 15 лет опыта в традиционных финансах, международной экспансии и фондах недвижимости. Она отвечает за продвижение стратегии компании по созданию рыночной инфраструктуры, построенной по принципу «регулирование в основе дизайна».
По сравнению с платформами, охватывающими одновременно несколько стран и классов активов, OneAsset на начальном этапе концентрируется на коммерческой недвижимости в ОАЭ, основываясь на четырех соображениях:
Во-первых, коммерческие объекты обычно имеют более длительные сроки аренды и проходят более строгий отбор корпоративных арендаторов, что позволяет обеспечивать относительно стабильный, прогнозируемый регулярный доход. Во-вторых, платформа хочет полагаться на систему андеррайтинга, основанную на данных, для фильтрации рынков и активов. В некоторых свободных зонах Дубая квота на корпоративные визы, которую может получить компания, связана с ее фактической офисной площадью, создавая структурную связь между расширением бизнеса и спросом на офисные помещения. OneAsset считает это одним из факторов, который может поддерживать арендный спрос и, в свою очередь, влиять на оценку активов в регионе.
В-третьих, по сравнению с активами, которые уже обладают относительно хорошей ликвидностью, качественная коммерческая недвижимость долгое время страдала от высокого порога входа, блокировки капитала и недостатка каналов финансирования под отдельные активы. Потенциальное повышение эффективности от токенизации здесь более очевидно. Наконец, OneAsset выбирает фокус на одном рынке и одном классе активов, чтобы избежать размывания компетенций в андеррайтинге из-за экспансии в разные регионы и категории, и таким образом создать более стабильные источники проектов и сеть операторов.
Методология OneAsset также рассматривает отбор активов и дистрибуцию как взаимосвязанные звенья. Различные объекты коммерческой недвижимости имеют разную структуру аренды, характеристики денежных потоков и операционные риски, поэтому подходящие типы инвесторов для них также различаются. В рамках этой логики первый вопрос токенизации — не «какие активы технически можно вывести на блокчейн», а «экономическая модель каких активов достаточно ясна, позволяет выявить реальный спрос и имеет надежный путь дистрибуции».
От отбора активов до соответствующей передачи: преобразование инвестиционной цепочки коммерческой недвижимости
По мнению Сони, текущих участников рынка RWA в сфере недвижимости можно примерно разделить на три категории в зависимости от бизнес-модели.
Первая категория — платформы для массового розничного дробления, представленные такими платформами, как Lofty. Эти платформы дробят отдельные дома или небольшие арендные объекты на недорогие цифровые доли. По мнению Сони, хотя такая модель повышает доступность инвестиций в недвижимость, совместное владение одним объектом недвижимости большим количеством инвесторов также может увеличить сложность управления и операционной координации, при этом доходность инвестиций по-прежнему зависит от арендаторов, обслуживания и рынка жилой недвижимости.
Вторая категория — поставщики white-label технологий, например Brickken. Brickken предоставляет инфраструктуру для токенизации в виде SaaS, white-label и API, охватывая такие этапы жизненного цикла активов, как разработка юридической структуры, выпуск активов, соответствие требованиям, управление инвесторами, управление, распределение доходов.
Соня считает, что ключевое различие между OneAsset и такими платформами заключается не в использовании блокчейна или смарт-контрактов, а в непосредственном участии самой компании в отборе базовых активов, андеррайтинге и постоянном управлении. Согласно позиционированию OneAsset, она хочет играть роль не просто поставщика технологических услуг, а инициатора активов, напрямую участвующего в их отборе, структурировании и постоянном управлении, и соединяющего сторону активов и сторону инвестиций через институциональную инфраструктуру.
Третья категория — комплексная инфраструктура RWA, представленная такими проектами, как Mavryk. Помимо создания независимого Layer 1 для сценариев RWA, Mavryk также через Equiteez предоставляет рыночную инфраструктуру, охватывающую первичный и вторичный рынки, и развивает направление по приобретению, оцифровке и дистрибуции активов в блокчейне через фонды REIT. Это означает, что их модель включает не только базовую блокчейн-инфраструктуру, но и распространяется на сторону активов и рыночную дистрибуцию.
OneAsset, в свою очередь, не разрабатывает собственный базовый блокчейн. На начальном этапе она планирует развернуться на Base, а в будущем, в зависимости от активов, регулирования и рыночного спроса, будет совместима с большим количеством сетей. Соня считает, что вместо вложения ресурсов в базовый публичный блокчейн, компания предпочитает больше инвестировать в качество активов, разработку юридических структур и адаптацию к регулированию.
Со стороны инвесторов OneAsset хочет сначала использовать модель, ориентированную на институциональных инвесторов, в основном на профессиональных распределителей активов, таких как семейные офисы, фонды фондов и корпоративные казначейства.
Потребности разных типов инвесторов также различаются. Институциональные распределители активов могут больше внимания уделять безопасности активов и доходности с поправкой на риск, в то время как цифровые нативные инвесторы и трансграничные инвесторы могут больше ценить доступность, возможность передачи и эффективность использования капитала. Метод OneAsset заключается в том, чтобы сопоставлять каждый актив с инвесторами, чьи инвестиционные цели и профиль соответствуют экономическим характеристикам актива.
Согласно планам OneAsset, перед подпиской инвесторы могут просмотреть на платформе ключевую информацию, такую как независимая оценка чистой стоимости активов (NAV), условия аренды, операционные расходы. Инвесторы могут напрямую подписываться на соответствующее хранилище, а не покупать продукт «слепого пула», содержащий несколько активов. После завершения подписки на токенизированный актив инвесторы могут выбрать долгосрочное владение или, при соответствии требованиям к статусу, юрисдикции и правилам передачи, а также при наличии покупателя, передать часть доли без необходимости повторного подписания полного комплекта документов по сделке с физической недвижимостью.
Ядро вывода недвижимости в блокчейн — это юридически исполнимые права
Поскольку бизнес-модель еще не созрела, токенизацию недвижимости часто упрощенно описывают как «перенос здания в блокчейн», но такое грубое описание может скрывать и размывать разницу между токеном и реальным правом собственности.
«Токен хранилища не равен прямому юридическому праву собственности на само здание, и OneAsset не будет описывать его так». OneAsset заявляет, что точное определение прав, представляемых инструментом, является основой для получения признания со стороны институциональных контрагентов.
В дизайне OneAsset когда инвестор получает токен хранилища актива, он четко владеет цифровым нативным инструментом, который представляет его право на экономическую долю в определенном объекте коммерческой недвижимости.
А юридически принудительно исполнимое требование существует в нижележащей юридической структуре и удерживается через специальную целевую компанию (SPV), которая соответствует конкретному объекту недвижимости и обладает свойством банкротства. Какими именно правами обладает инвестор, также определяется юридическими документами и SPV, стоящими за хранилищем, а не одним лишь токеном.
Действительно, функция токена — это запись прав и их передача. Такая структура призвана гарантировать, что токен и юридическое требование не разъединятся: держатель токена хранилища является именно тем, кто признается юридическими документами как обладатель экономической доли.
«Смарт-контракты могут эффективно выполнять заранее установленные правила, но они не могут решить проблемы местного вещного права, налоговых обязательств и процедуры банкротства», — говорит Соня. Если мы хотим, чтобы институциональные инвесторы и автоматизированные системы спокойно владели цифровыми активами, офчейн-структура должна быть достаточно прочной.
Это также причина, по которой OneAsset подчеркивает банкротство. Правильно спроектированный SPV предназначен для изоляции каждого объекта недвижимости от других объектов, а также от операционной деятельности самой компании OneAsset, чтобы, насколько это возможно, права инвесторов оставались независимыми в случае возникновения проблем у платформы. Для институциональных инвесторов это по сути вопрос риска контрагента: могут ли права требования существовать независимо от самой платформы.
Для RWA на недвижимости важно, прошел ли смарт-контракт аудит, но инвесторам также необходимо подтверждение: кто владеет объектом, кто отвечает за сбор арендной платы, как сменить оператора в случае его дефолта и к кому предъявлять требования в случае банкротства платформы. Без этих механизмов токен — это просто цифровая запись без привязки к объекту.
Продвижение масштабирования RWA на недвижимости через подход «регулирование в основе дизайна»
Недвижимость имеет ярко выраженную территориальную принадлежность. Местоположение объекта, место регистрации SPV, местонахождение инвестора и место торговли токенами могут подпадать под действие различных регуляторных режимов, что делает трансграничный выпуск и передачу гораздо более сложными, чем для обычных криптоактивов.
«Выбирая первый рынок, мы не просто стремились получить доступ к рынку определенного региона, а проводили планомерный структурный отбор. Регулятор виртуальных активов Дубая (VARA) как раз предоставляет такую определенность, позволяя нам проводить бескомпромиссный курс «регулирование в основе дизайна»».
OneAsset выбрала Дубай в качестве первого рынка, одной из основных причин является то, что там уже создана нормативно-правовая база, специально предназначенная для виртуальных активов. В настоящее время компания продвигает соответствующие заявки в VARA и использует период до официального одобрения для совершенствования юридических обязательств и технических систем.
Параллельно с продвижением регуляторной работы OneAsset также получила сертификат соответствия системе управления информационной безопасностью ISO/IEC 27001:2022. Сертификация охватывает ее облачные хостинг-приложения, бэкенд-инфраструктуру, а также смарт-контракты, используемые для ончейн-операций. Для инвесторов это означает, что конфиденциальная информация и системы цифровых инвестиций управляются в рамках формально оцененной структуры информационной безопасности, а не полагаются на временные или разрозненные внутренние меры контроля.
По мере выхода платформы на новые юрисдикции эта базовая архитектура будет обрабатывать регуляторные требования на трех программируемых уровнях:
• Первый — лицензированная, идентифицируемая архитектура токенов. Непосредственное выполнение на уровне токенов контроля владения, проверки квалификации инвесторов и правил трансграничной передачи, чтобы требования соответствия перемещались вместе с самим активом, а не зависели от конкретной торговой площадки. Таким образом, одна и та же базовая архитектура может адаптироваться к разным юрисдикциям, в которые выходит платформа.
• Второй — автоматизированная система проверки соответствия требованиям. Внедрение проверок KYC/AML, классификации инвесторов по регионам и применимых рамок квалификации инвесторов непосредственно в процесс допуска пользователей.
• Третий — единые стандарты раскрытия информации. Глобальное тиражирование независимого механизма отчетности на уровне хранилищ активов для удовлетворения требований к раскрытию информации различных международных регуляторов.
Помимо вышеупомянутых мер соответствия, проблемы, выявленные в некоторых ранних проектах токенизации недвижимости, показывают, что токенизация недвижимости — это не разовое событие выпуска, а имеет полный жизненный цикл. После токенизации объект недвижимости продолжает генерировать реальные проблемы, такие как ремонт, страхование, налоги и изменение уровня вакантности. OneAsset планирует создать инфраструктуру, охватывающую полный жизненный цикл токенизированной недвижимости, с акцентом на непрерывные операции, информационную отчетность и управление активами. Платформа надеется с помощью строгого управленческого контроля агрегировать и стандартизировать сложные офчейн-показатели недвижимости.
«OneAsset планирует ввести независимую оценку NAV для каждого хранилища активов. От условий аренды и условий договоров аренды до затрат на техническое обслуживание конструкции здания, местных налогов и графиков денежных потоков — все ключевые данные будут проверяться системой и представляться прозрачным образом».
Кроме того, OneAsset рассматривает эту возможность постоянной отчетности как часть своей инфраструктуры, а не как дополнительную услугу после выпуска. Платформа также планирует преобразовать данные об оценке недвижимости, аренде и денежных потоках в машиночитаемый формат, чтобы можно было непрерывно оценивать эффективность активов.
Фрагментация не равна ликвидности, ликвидность исходит от самого актива
За последние два года процесс вывода активов реального мира в блокчейн заметно ускорился. Согласно статистике отраслевой платформы RWA.xyz, по состоянию на 26 августа 2026 года «стоимость распределенных активов» (Distributed Asset Value) RWA, токенизированных в блокчейне, составляет около 383,0 миллиарда долларов США; на тот же момент времени «представленная стоимость» (Represented Asset Value) составляет около 3531,1 миллиарда долларов США, что примерно в 9 раз больше первого показателя — сама эта разница также иллюстрирует расстояние между «объявленной токенизацией» и «наличием возможности торговли».
Однако при расчете размеров рынка отрасль часто смешивает «представленную стоимость» активов, которые были объявлены или обещаны к токенизации, но еще не могут свободно передаваться, с активами, которые действительно уже находятся в блокчейне и являются торгуемыми. Особенно часто это происходит в сфере недвижимости: включение здания стоимостью в несколько миллиардов долларов в соглашение о сотрудничестве не означает, что на рынке уже существует эквивалентный объем торгуемых токенов и ликвидности.
OneAsset считает, что «фрагментация не равна ликвидности». Разделение объекта недвижимости, не пользующегося спросом у покупателей, на миллионы частей не создаст автоматически рынок, а лишь еще больше раздробит существующую проблему ликвидности.
Настоящая ликвидность в первую очередь исходит от самого актива. Только когда объект недвижимости имеет хорошее местоположение, стабильных арендаторов, проверяемые денежные потоки и разумную оценку, инвесторы могут продолжать покупать. Во-вторых, на рынке должно быть достаточное количество квалифицированных покупателей с правом на торговлю. Даже если технически разрешен круглосуточный перевод, инвестор не сможет выйти, если в стакане заявок нет контрагента.
Таким образом, ликвидность нельзя проектировать отдельно от системы дистрибуции. Для вторичного рынка требуется гораздо больше, чем просто техническая возможность передачи. Ему также необходимо сформировать пул капитала, состоящий из квалифицированных покупателей разных типов и даже с разных рынков, причем у этих инвесторов должна быть реальная причина владеть базовым активом. По мере развития рынка больше сценариев использования, помимо вторичной перепродажи, включая распределение портфеля, управление корпоративной казной и соответствующее кредитование, также могут расширить спрос на активы.
OneAsset также различает эффективность расчетов и ликвидность. Атомарные расчеты T+0 и система единого аккаунта могут повысить эффективность уже совершенных сделок и перераспределения капитала, но сами по себе они не могут создать покупателей и не решают проблему обнаружения цены. Последние две по-прежнему относятся к рыночным проблемам, а не к проблемам, которые смарт-контракты могут решить напрямую.
От RWA к AiFi: когда недвижимость становится «машиночитаемой»
Недавно Coinbase через концепцию «ончейн-агентных финансов» (on-chain agentic finance), или AiFi, привлекла более широкое внимание отрасли к этому направлению. В июле этого года основатель и CEO Coinbase Брайан Армстронг в социальных сетях описал сеть Base, USDC и протокол x402 как ключевую инфраструктуру, позволяющую ИИ-агентам автономно осуществлять платежи между машинами. Это заявление было сделано незадолго до публикации квартальной отчетности Coinbase за второй квартал. Следует отметить, что AiFi, как ее в настоящее время определяет Coinbase, в основном фокусируется на сценариях платежей и коммерческих расчетов между агентами, а не на самом распределении активов.
OneAsset обсуждает дальнейшее распространение этой тенденции в область инвестиционного распределения активов. На прошедшей в апреле этого года конференции Hack Seasons Cannes главный инвестиционный директор OneAsset Артур Кац предположил, что по мере того, как распределение капитала все больше будет определяться ИИ, прозрачность и программируемость, присущие ончейн-активам, могут становиться все более важными в институциональной финансовой системе.
Для Сони более важный вопрос заключается в том, в какие активы эти ИИ-агенты в будущем будут направлять капитал. Финансовая система, управляемая ИИ, не может состоять только из программируемых денег, ей также нужны программируемые инвестиционные активы.
Если система не может определить, что именно представляет собой токен на недвижимость с юридической точки зрения, кто имеет право им владеть, как оценивается объект, какой доход генерирует актив, какие ограничения применяются и может ли сделка быть урегулирована, то такой токен на недвижимость фактически нельзя считать по-настоящему «машиночитаемым».
В этом и заключается значение работы OneAsset по стандартизации данных об оценке, аренде, денежных потоках, соответствии требованиям и праве собственности. Наиболее прямое применение сейчас — улучшение раскрытия информации и инвестиционной инфраструктуры; в более долгосрочной перспективе токенизированные активы недвижимости могут постепенно достичь достаточно высокой степени структурированности, чтобы программное обеспечение могло, подобно управляющему портфелем-человеку, отбирать, проверять и распределять эти активы. В этом смысле отправной точкой для AiFi является не ИИ, а прежде всего наличие финансовых активов, которые машина может понять.
Таким образом, токенизация недвижимости переходит от акцента на скорости выпуска и низком пороге входа к пересмотру качества активов, юридических структур и долгосрочных операций. Отрасли необходимо четко осознавать, что блокчейн может сократить время расчетов, снизить некоторые затраты на передачу, а также сделать права на недвижимость более легкими для дробления и программирования, но он не может заменить андеррайтинг, управление имуществом и юридическое исполнение.
А OneAsset пытается решить эти проблемы с помощью хранилищ отдельных активов, банкротства SPV, независимой оценки и постоянного раскрытия данных. Однако дизайн в значительной степени все еще находится на стадии тестирования и планирования. Ее модель еще должна пройти проверку реальным выходом активов, регуляторным одобрением и работой вторичного рынка.
После вывода недвижимости в блокчейн по-настоящему сложная работа только начинается.
