27 Juli 2026, pukul 9:30 pagi, Longxin Technology resmi dibuka di Pasar Sains dan Teknologi (STAR Market).
Harga penawaran awal (IPO) 8.66 RMB, harga pembukaan 49.50 RMB, kenaikan 471.59%. Dengan 66.881 miliar saham setelah emisi, kapitalisasi pasarnya mencapai 3.31 triliun RMB, melebihi Industrial and Commercial Bank of China (ICBC), menjadi perusahaan dengan kapitalisasi pasar tertinggi di pasar saham A. Pada siang hari, harga saham mencapai 54.65 RMB, kapitalisasi pasar sempat mendekati 3.66 triliun RMB; volume transaksi pada penutupan hari itu mencapai 141.187 miliar RMB, memecahkan rekor volume transaksi harian untuk satu saham di pasar saham A.
Dilaporkan, 9.4288 juta investor ritel berpartisipasi dalam penawaran umum online, rasio alokasi (lotre) sebesar 0.4714%. Satu lot terdiri dari 500 saham, jika dijual pada harga pembukaan, bisa meraup untung sekitar 20 ribu RMB. Longxin mengumpulkan dana sebesar 57.919 miliar RMB sesuai skala emisi awal, menjadi IPO terbesar sejak dibukanya STAR Market.
Setelah bel pembukaan dibunyikan, orang-orang segera menghitung kekayaan pemegang saham lama. Berapa nilai kepemilikan aset negara Hefei, berapa nilai Alibaba, dan berapa nilai platform kepemilikan saham karyawan.
Tapi ada satu nama yang hilang dari daftar itu, Country Garden.
Pada tahun 2021, mereka mengeluarkan 2 miliar RMB untuk membeli sekitar 2.24% saham Longxin. Setelah beberapa putaran pengenceran akibat penambahan modal, kepemilikannya turun menjadi 1.56%. Pada Desember 2024, Country Garden menjual seluruh kepemilikan sahamnya kepada aset negara Hefei, mendapatkan kembali 2 miliar RMB. Pada hari IPO Longxin, saham yang pernah dimiliki Country Garden bernilai sekitar 50 miliar RMB.
Lima tahun lalu, mereka menilai benar sesuatu yang sangat sulit dinilai. Sembilan belas bulan lalu, mereka terpaksa menjual penilaian itu.
Country Garden melihat industri dengan benar, tetapi salah menilai berapa lama mereka bisa menunggu.
Penjual rumah, mengapa mempelajari teknologi keras?
Country Garden Ventures didirikan pada tahun 2019.
Satu tahun sebelum pendiriannya, Country Garden mengusulkan transformasi menjadi "perusahaan komprehensif berteknologi tinggi". Saat itu, mereka masih merupakan salah satu perusahaan swasta dengan arus kas paling melimpah di China. Bisnis inti properti dapat menyediakan modal internal dalam jumlah besar, dan merek grup dapat membantu lembaga investasi baru ini mengakses lebih banyak proyek yang tidak dapat dijangkau oleh lembaga kecil. Saat itu mereka tidak kekurangan uang, tetapi mereka kekurangan jalan lain selain real estat.
Investasi teknologi keras pertama Country Garden Ventures yang menarik perhatian luas adalah roket.
Pada 2019, tim menghabiskan hampir setengah tahun, mewawancarai semua perusahaan kedirgantaraan komersial di dalam negeri, pertama-tama untuk memahami hambatan sebenarnya dari industri ini. Penginderaan jauh, komunikasi, dan navigasi semuanya memiliki kebutuhan peluncuran satelit, dan hambatannya ada pada kapasitas angkut. Akhirnya, mereka memilih LandSpace yang saat itu berfokus pada roket cair menengah-besar, dan pada Desember, secara eksklusif berinvestasi 500 juta RMB di putaran C. Kemudian mereka memimpin dua putaran investasi berturut-turut, valuasi LandSpace naik dari sekitar 3 miliar RMB menjadi di atas 10 miliar RMB.
Hal ini sangat menggambarkan bagaimana Country Garden belajar berinvestasi.
Mereka membawa metode membangun rumah ke dalam investasi ventura. Pengembangan real estat pada dasarnya adalah bisnis yang sangat bergantung pada rantai pasokan. Apa yang paling dikuasai Country Garden adalah bagaimana membongkar rantai yang sangat panjang dan menemukan simpul-simpul kuncinya.
Dalam investasi, metode ini diberi dua nama. Perusahaan inti dalam rantai industri disebut "pemilik rantai" (chain master), sedangkan hambatan disebut "penghalang rantai" (chain blocker). Sebelum memasuki industri baru, tim harus melakukan riset industri yang lengkap terlebih dahulu. Tanpa riset industri, proyek pada prinsipnya tidak boleh masuk ke dalam keputusan investasi. Investasi semikonduktor pertama adalah Unisoc, termasuk perusahaan "pemilik rantai"; bergerak ke sisi manufaktur, Longxin adalah jenis perusahaan "penghalang rantai" yang tidak bisa dihindari.
Pengaturan pendanaan Country Garden juga sangat khusus. Dana RMB biasa sebagian besar memiliki masa berlaku, tujuh atau sepuluh tahun kemudian harus keluar. Country Garden Ventures terutama menggunakan modal internal grup, yang oleh Managing Partner Niu Ruolei saat itu disebut sebagai "modal abadi", secara teori tidak memiliki batasan waktu. Mereka mengadopsi strategi dumbbell, di satu sisi berinvestasi dalam proyek teknologi sangat awal, di sisi lain berinvestasi dalam unicorn super mendekati IPO dengan nilai tunggal di atas 1 miliar RMB, jarang terlibat dalam tahap pertumbuhan dengan persaingan paling padat di tengah.
Pada awal 2022, Country Garden Ventures telah menyelesaikan lebih dari 90 investasi secara independen, melahirkan 26 unicorn dan 10 perusahaan publik; 52% dari jumlah investasi ditempatkan di bidang teknologi keras seperti manufaktur canggih, semikonduktor, dan netralitas karbon. Daftarnya termasuk Longxin, LandSpace, Unisoc, Biren Technology, BYD Semiconductor, SJ Semiconductor, SVOLT, Dreame Technology.
Mengapa berinvestasi 2 miliar RMB di Longxin?
DRAM yang diproduksi oleh Longxin adalah memori yang digunakan komputer, ponsel, dan server saat beroperasi. Barangnya terlihat kecil, tetapi di baliknya membutuhkan pabrik yang sangat besar.
Pabrik wafer perlu terus membeli peralatan, mengubah proses, memelihara insinyur, dan menahan fluktuasi siklus harga memori yang tajam. Hingga akhir 2024, Longxin mencatat kerugian kumulatif sekitar 38.52 miliar RMB. Menjelang IPO, mereka sudah memiliki 3 pabrik wafer 12 inci, hampir 20.000 karyawan, dengan lebih dari 6.000 di antaranya adalah staf penelitian dan pengembangan.
Pada 2025, Samsung, SK Hynix, dan Micron masih menguasai lebih dari 90% pasar DRAM global secara gabungan. Ada banyak jalur di semikonduktor yang dapat dimulai dengan tim kecil yang cerdas, tetapi DRAM tidak bisa. Kemampuan desain, proses manufaktur, hasil (yield), peralatan, dan pendanaan, kekurangan satu saja tidak dapat mencapai skala.
Longxin didirikan pada 2016. Pada 20 September 2019, mereka mengumumkan proyek manufaktur mandiri beroperasi, 8Gb DDR4 pertama kali diperkenalkan, membuktikan bahwa daratan China akhirnya memiliki perusahaan yang melampaui ambang batas "apakah bisa diproduksi" untuk manufaktur DRAM berskala.
Jadi, ketika Country Garden masuk pada 2021, risiko teknologi terawal Longxin sudah menurun, ekspansi, iterasi, dan persaingan pasar yang paling mahal masih di depan. Posisi ini tepat jatuh di sisi investasi besar "dumbbell" Country Garden.
Pada 5 Juli 2021, Country Garden Ventures (Haikou) bersama Longxin dan pemegang saham lainnya menandatangani perjanjian penambahan modal Putaran B. Harga seragam Putaran B adalah 2.219 RMB per modal terdaftar, batas atas pendanaan awal 26 miliar RMB. Country Garden menginvestasikan 2 miliar RMB, mengakuisisi sekitar 901.3 juta modal terdaftar, pasca investasi memegang 2.24%.
Di putaran yang sama, terdapat lembaga dan perusahaan seperti China Integrated Circuit Industry Investment Fund Phase II (Big Fund II), Anhui Provincial Investment Group, China Structural Reform Fund, China Merchants Bank, Xiaomi, Midea, dll; pada Desember tahun itu, batas atas pendanaan ditingkatkan lagi menjadi 36 miliar RMB.
Dari desain chip Unisoc, ke manufaktur wafer Longxin, hingga pengemasan SJ Semiconductor, Country Garden Ventures melengkapi rantai semikonduktor segmen demi segmen. Investasi di Longxin dilakukan karena mereka yakin, manufaktur adalah "penghalang rantai" yang tak terhindarkan bagi semikonduktor China.
China adalah pasar permintaan DRAM utama global, saat itu pasokan skala besar di daratan hampir dimulai dari nol. Selama Longxin bertahan, ekspansi itu sendiri dapat membuatnya berkembang pesat.
Penilaian ini terbukti cukup akurat. Pada kuartal keempat 2025, pangsa pasar global Longxin berdasarkan penjualan meningkat menjadi 7.67%, menjadi nomor satu di China dan nomor empat di dunia; pada kuartal pertama 2026, pendapatan mencapai 50.8 miliar RMB, laba bersih yang diatribusikan kepada pemilik perusahaan induk 24.762 miliar RMB. Mereka menghabiskan bertahun-tahun mengubah "bisa membuat" menjadi "bisa menjual", dan kemudian mengejar lonjakan kebutuhan memori dari server AI yang mencapai ketinggian baru.
"Modal Abadi" tiba-tiba memiliki batas waktu
Tahun 2021, adalah tahun pendanaan Putaran B Longxin, dan juga puncak penjualan real estat China.
Tahun itu, 1.794 miliar meter persegi properti komersial terjual di seluruh negeri, dengan nilai penjualan 18.19 triliun RMB. Pada 2025, luas penjualan properti komersial baru tinggal 881 juta meter persegi, hampir separuh dalam empat tahun. Pada akhir 2021, populasi nasional 1.4126 miliar, mulai tahun berikutnya mengalami pertumbuhan negatif.
Dalam surutnya gelombang, Country Garden berada di garis depan. Pada 2021, 68% penjualannya berasal dari kota tingkat tiga dan empat. Kota-kota ini pernah memberi Country Garden pasar terluas, tetapi juga membuatnya lebih sulit berputar ketika permintaan menyusut.
Pada puncaknya, penjualan hak milik Country Garden mencapai 558 miliar RMB, penerimaan kas 502.2 miliar RMB, kas yang dapat digunakan 181.3 miliar RMB. Tiga tahun kemudian, penjualan hak milik turun menjadi 47.2 miliar RMB, kerugian yang diatribusikan kepada pemilik perusahaan induk 32.8 miliar RMB, total pinjaman 253.5 miliar RMB. Pada akhir tahun, total kas 29.9 miliar RMB, dengan 23.5 miliar RMB dibatasi, yang benar-benar dicatat sebagai kas dan setara kas hanya 6.362 miliar RMB.
Dua miliar RMB di neraca Country Garden pada 2021, adalah investasi industri yang bisa menunggu sepuluh tahun. Ditempatkan pada 2024, itu setara dengan hampir sepertiga dari kas bebas akhir tahun.
Uang muka yang diterima di tempat penjualan tidak sepenuhnya milik pengembang. Di balik setiap pembayaran di muka ada rumah yang belum diserahkan, uang akhirnya harus berubah menjadi baja, beton, lift, dan kunci.
Dari 2022 hingga November 2025, Country Garden telah menyerahkan sekitar 1.8 juta unit rumah. Untuk menyerahkan rumah-rumah ini, mulai 2022 mereka menjual saham, hotel, aset besar, bahkan kendaraan dinas, mengumpulkan lebih dari 65 miliar RMB secara kumulatif. Dua miliar RMB dari Longxin adalah bagian dari itu.
Pada 31 Mei 2024, Bloomberg melaporkan bahwa Country Garden Ventures sedang mencari pembeli untuk saham Longxin, dengan harga sekitar 2 miliar RMB. Saat itu transaksi masih dalam tinjauan, belum tentu dapat diselesaikan. Country Garden kemudian menanggapi, grup sedang menilai portofolio aset dan peluang pelepasan potensial untuk mengoptimalkan struktur aset dan liabilitas.
Juni, Longxin menyelesaikan putaran penambahan modal baru, 12 investor berlangganan 10.8 miliar RMB dengan harga 2.61 RMB per saham. Menurut harga ini, nilai kepemilikan Country Garden sudah melebihi 2.3 miliar RMB.
Pada 27 Desember, penjual (Huibi No.5 Fund), pembeli (Hefei Jianchang), dan Longxin Technology menandatangani perjanjian transfer saham, harga akhir tetap 2 miliar RMB, sekitar 2.22 RMB per saham. Hefei Jianchang dimiliki langsung 87.45% oleh Hefei Construction Investment Holding Group, pemilik manfaat akhir adalah Komisi Aset Negara dan Keuangan Kota Hefei. Yang mengambil alih kepemilikan Country Garden adalah modal negara di kota tempat Longxin berada.
Ini bukan lagi lembaga investasi yang tenang memilih jendela keluar terbaik. Penjual dan pembeli sama-sama tahu, penjual membutuhkan uang tunai, dan martabat terakhir yang bisa dipertahankan Country Garden adalah mendapatkan kembali modal utuh.
Pengaturan pembayaran dalam perjanjian juga menunjukkan urgensi ini. Longxin harus memberikan daftar pemegang saham baru yang disegel pada hari kerja kesepuluh, Hefei Jianchang membayar lunas setelah menerima daftar dan pemberitahuan pembayaran. Hefei Construction Investment juga memberikan jaminan bersamaan untuk 99.985% dari harga, jaminan maksimum 1.9997 miliar RMB. Jika tidak dapat diselesaikan dalam 180 hari, pihak yang mematuhi dapat membatalkan perjanjian. Pemegang saham lama lainnya dengan tegas atau diam-diam melepaskan hak pembelian prioritas.
Pengumuman Country Garden menyebutkan tujuan penggunaan 2 miliar RMB ini adalah untuk modal kerja umum, terutama digunakan untuk proyek seperti "menjaga penyerahan rumah" (保交楼). Saham Longxin berubah menjadi biaya konstruksi di lokasi proyek.
Dari perubahan kepemilikan yang diungkapkan dalam prospektus Longxin selama periode pelaporan, Country Garden juga merupakan satu-satunya investor eksternal awal yang menjual seluruh kepemilikannya dan tidak menunggu hingga IPO. Ada yang melakukan transfer kecil, ada yang memindahkan saham ke platform terkait, hanya mereka yang benar-benar membersihkan portofolio.
Kisah Dua Puluh Empat Kota (Twenty-Four City)
Akhir 1958, sejumlah besar kadet, pekerja, dan peralatan dari Pabrik 111 Shenyang bermigrasi ke barat daya. Beberapa orang menjual rumah dan perabotan, membawa keluarga naik kereta api, kapal, menempuh ribuan kilometer ke Chengdu. Januari 1959, Pabrik 420 resmi didirikan. Ini kemudian menjadi pabrik mesin pesawat penting di barat daya, pabrik, asrama, sekolah, kantin terhubung, kehidupan beberapa generasi berpusat di sekitar mesin.
Setengah abad kemudian, kawasan timur Chengdu menyesuaikan tata letak industri. Lokasi bekas Pabrik 420 diserahkan ke pengembangan real estat, bekas area pabrik berubah menjadi proyek perumahan "Twenty-Four City".
Jia Zhangke mendengar bahwa pabrik milik negara dengan puluhan ribu pekerja akan berubah menjadi perumahan dalam setahun, merasa hal ini "terlalu banyak yang bisa diceritakan", lalu membuat film "24 City". Orang-orang dalam film duduk di depan bekas pabrik, bercerita tentang jalur produksi, asrama kolektif, dan kehidupan yang telah hilang.
Country Garden membunyikan bel di Hong Kong, pada 20 April 2007. Harga IPO 5.38 HKD, penutupan hari pertama 7.27 HKD. Penawaran umum menerima 255.7 kali oversubscribed, membekukan dana sekitar 330 miliar HKD. Yang Huiyan, belum genap tiga puluh tahun, memegang 58.19% saham, real estat pada pagi itu menciptakan orang terkaya baru di China.
Pabrik 420 berubah menjadi Twenty-Four City, Country Garden menjadi bintang baru pasar modal, terjadi di era yang sama. Saat itu ada perasaan arah yang kuat di kota, pabrik lama mewakili masa lalu, properti komersial mewakili masa depan; tanah di bawah jalur produksi dikosongkan, dibangun menjadi perumahan, nilainya baru dianggap ditemukan kembali.
Country Garden tumbuh besar dalam arah ini. Mereka menghubungkan tanah, pergerakan penduduk, dan dana pembayaran di muka menjadi mesin besar, dari Shunde ke lebih dari dua ratus kota. Pada 2019, mereka mencoba mengirim modal swasta yang terakumulasi dari real estat ke roket, chip, dan energi baru.
Uang yang dihasilkan industri lama, memang seharusnya sebagian digunakan untuk membesarkan industri baru yang belum matang. Hanya saja siklus lama mundur terlalu cepat, siklus baru datang terlalu lambat.
27 Juli 2026, bel kembali berbunyi. Kali ini yang berdiri di atas panggung adalah perusahaan manufaktur wafer.
