Hoy en día, los RWA se han convertido en una dirección que atrae la atención conjunta de la industria cripto y las finanzas tradicionales, pero "tokenizar activos" no es un modelo estandarizado que pueda replicarse fácilmente. Las características del flujo de caja, los métodos de valoración, el estatus legal y la complejidad operativa del activo subyacente son diferentes, lo que determina que los diversos problemas a los que se enfrentan los RWA en su emisión, gestión y negociación secundaria sean completamente distintos.
Los bonos del Tesoro estadounidense, los fondos del mercado monetario y el crédito privado poseen flujos de caja, valoraciones y estructuras legales relativamente estandarizados, por lo que han alcanzado escala primero. En cambio, el sector inmobiliario involucra múltiples niveles como el registro de la propiedad, la gestión de propiedades y la regulación local; la tokenización en cadena es solo una parte de todo el sistema.
Esto mantiene a la tokenización inmobiliaria aún en una etapa relativamente temprana. Cómo materializar los derechos legales, cómo gestionar continuamente los activos fuera de cadena (off-chain) y cómo se forma la liquidez del mercado secundario siguen siendo los problemas centrales a los que se enfrenta la industria.
A medida que la tokenización inmobiliaria gradualmente regresa desde la narrativa tecnológica a la evaluación de la calidad del activo, los derechos legales y los fundamentos operativos básicos, PANews mantuvo una conversación con Sonia Shaw, CEO de OneAsset, un proyecto de tokenización de bienes raíces comerciales. OneAsset es una empresa de tokenización de RWA con sede en Dubái, dedicada a construir una infraestructura de mercado con la conformidad regulatoria como prioridad para bienes raíces comerciales de nivel institucional (CRE).
A diferencia de muchos proyectos de RWA inmobiliarios que se centran en el fraccionamiento de bajo umbral o en herramientas de emisión de tokens, OneAsset vuelve a poner el foco en el activo subyacente en sí y en su marco de ejecución off-chain. Inicialmente, OneAsset se centra principalmente en bienes raíces comerciales de alta calidad en Dubái. Según su diseño, cada propiedad se ubicará en una bóveda de activo único independiente, complementada con una SPV (Vehículo de Propósito Especial) establecida específicamente, valoraciones independientes, y divulgación de información sobre arrendamientos y operaciones, conectando así el certificado de inversión digital con derechos económicos legalmente ejecutables.
Otro juicio central de OneAsset es que el fraccionamiento de activos no equivale naturalmente a liquidez. Un mercado secundario realmente sostenible aún depende de la calidad de la propiedad subyacente, flujos de caja estables, divulgación continua de información y suficiente demanda de compra.
Por lo tanto, la plataforma no ve la "capacidad de negociación" como un fin, sino que espera, a través de una infraestructura conforme, hacer que los derechos inmobiliarios sean más fáciles de valorar, verificar, transferir y reconfigurar.
En torno a los problemas centrales de selección de activos, derechos legales, operaciones off-chain y liquidez secundaria, Sonia Shaw le explicó a PANews el diseño concreto de OneAsset y también expuso sus juicios sobre los cuellos de botella actuales de la tokenización inmobiliaria y su ruta de desarrollo futuro.
Centrándose en la calidad del activo, OneAsset desarrolla RWA de bienes raíces comerciales
Los bienes raíces son uno de los mayores almacenes de riqueza a nivel mundial. Según datos de Savills, hasta finales de 2024, el valor total de los bienes raíces globales era de aproximadamente 393.3 billones de dólares, de los cuales el valor de los bienes raíces comerciales era de unos 58.5 billones. Según un informe publicado por MSCI en agosto de este año, en 2025 el tamaño de los bienes raíces comerciales a nivel mundial gestionados por inversores institucionales con el propósito de obtener rendimientos de inversión alcanzó los 13.5 billones de dólares, mostrando un crecimiento por primera vez desde 2021.
Sin embargo, a pesar del enorme tamaño del mercado, los bienes raíces comerciales siguen siendo una de las clases de activos con menor liquidez.
En el modelo tradicional, los inversores suelen participar a través de fondos privados de bienes raíces o REITs cotizados. Los fondos privados a menudo adoptan una estructura de "pool ciego" (blind pool), donde el gestor decide los activos específicos, y el período de bloqueo del capital puede ser de 7 a 10 años; los REITs públicos, aunque pueden negociarse en el mercado de valores, representan para el inversor un conjunto de activos configurados por el gestor, y su precio también se ve fácilmente afectado por las fluctuaciones generales del mercado bursátil.
Para los asignadores de activos institucionales, el problema nunca es solo si pueden invertir en bienes raíces. Les preocupa más: quién gestiona el activo, cómo se genera el rendimiento, qué riesgos conlleva ese rendimiento, qué mecanismos de recurso existen si surgen problemas y si se puede realizar la liquidez de manera fluida cuando se necesita salir. Estas preguntas dan forma conjunta a la lógica de selección de activos y diseño de productos de OneAsset.
OneAsset no pretende seguir el modelo tradicional de fondos colectivos, sino que espera establecer bóvedas de activos de bienes raíces comerciales únicos que estén aisladas entre sí y correspondan directamente a propiedades físicas específicas. Cada bóveda poseerá valoraciones de auditoría independientes, características de rendimiento, parámetros de riesgo y términos legales independientes. Los inversores cualificados pueden, a través de una cuenta unificada, evaluar, suscribir y negociar bienes raíces comerciales específicos.
En los últimos años, algunos proyectos de tokenización inmobiliaria han intentado llevar a la cadena propiedades que tenían dificultades para atraer capital a través de canales tradicionales, presentando la tokenización como otra vía de entrada al mercado para los activos.
OneAsset rechaza explícitamente este tipo de enfoque, y su CEO Sonia Shaw planteó un principio: si un activo no merece ser invertido offline, tampoco se volverá repentinamente valioso después de estar en la cadena. Señaló que la infraestructura en cadena puede amplificar la eficiencia operativa de las inversiones de calidad, pero no puede convertir bienes raíces de baja calidad en activos de calidad.
Sonia Shaw cuenta con más de 15 años de experiencia en finanzas tradicionales, expansión de mercados internacionales y fondos inmobiliarios, y es responsable de impulsar la construcción de una infraestructura de mercado con "regulación por diseño" en la empresa.
En comparación con plataformas que cubren simultáneamente múltiples países y clases de activos, OneAsset se centra inicialmente en bienes raíces comerciales en los Emiratos Árabes Unidos, principalmente basándose en cuatro consideraciones:
Primero, las propiedades comerciales suelen tener plazos de arrendamiento más largos y están sujetas a una revisión más estricta de los inquilinos empresariales, por lo que pueden proporcionar ingresos recurrentes relativamente estables y predecibles. Segundo, la plataforma espera seleccionar el mercado y los activos basándose en un sistema de suscripción impulsado por datos. En algunas zonas francas de Dubái, existe una cierta correlación entre la cuota de visados empresariales que una empresa puede obtener y su superficie de oficina real, lo que crea un vínculo estructural entre la expansión empresarial y la demanda de espacio de oficinas. OneAsset considera que este es uno de los factores que pueden respaldar la demanda de alquiler localmente y, a su vez, afectar la valoración de los activos.
Tercero, en comparación con activos que ya poseen una liquidez relativamente buena, los bienes raíces comerciales de alta calidad han estado limitados durante mucho tiempo por altos umbrales de entrada, bloqueo de capital y canales de financiación insuficientes para activos individuales; la eficiencia incremental que la tokenización puede aportar es más clara. Finalmente, OneAsset elige enfocarse en un solo mercado y una sola clase de activo, evitando diluir su capacidad de suscripción debido a la expansión transregional y entre categorías, y así construir una red de origen de proyectos y operadores más estable.
El método de OneAsset también considera la selección de activos y la distribución como dos eslabones interconectados. Diferentes bienes raíces comerciales tienen diferentes estructuras de arrendamiento, características de flujo de caja y riesgos operativos, por lo que el tipo de inversor adecuado tampoco es el mismo. Bajo esta lógica, la primera pregunta de la tokenización no es "qué activos pueden técnicamente estar en cadena", sino "qué activos tienen un modelo económico lo suficientemente claro como para identificar una demanda real y poseen una ruta de distribución creíble".
Desde la selección de activos hasta la transferencia conforme, remodelando la cadena de inversión en bienes raíces comerciales
En opinión de Sonia, los participantes en el mercado de RWA inmobiliarios actual pueden clasificarse aproximadamente en tres categorías según su modelo de negocio.
La primera categoría son las plataformas de fraccionamiento minorista masivo, representadas por plataformas como Lofty. Este tipo de plataformas divide viviendas unifamiliares o propiedades de alquiler pequeñas en participaciones digitales de bajo precio. En la opinión de Sonia, aunque este modelo aumenta la accesibilidad de la inversión inmobiliaria, la tenencia conjunta de una sola propiedad por parte de una gran cantidad de inversores también puede aumentar la complejidad de la gobernanza y la coordinación operativa, mientras que el rendimiento de la inversión sigue estando sujeto a factores como el inquilino, el mantenimiento y el mercado residencial.
La segunda categoría son los proveedores de tecnología de marca blanca, como Brickken. Brickken ofrece infraestructura de tokenización como SaaS, marca blanca y APIs, cubriendo servicios en las fases del ciclo de vida del activo como el diseño de la estructura legal, la emisión del activo, la conformidad, la gestión de inversores, la gobernanza y la distribución de rendimientos.
Sonia cree que la diferencia central entre OneAsset y este tipo de plataformas no reside en si utilizan blockchain o contratos inteligentes, sino en si participan directamente en la selección, suscripción y gestión continua del activo subyacente. Según el posicionamiento de OneAsset, espera desempeñar el papel de originador de activos que participa directamente en la selección, estructuración y gestión continua, conectando el lado del activo y el lado de la inversión a través de una infraestructura de nivel institucional, en lugar de ser simplemente un proveedor de servicios tecnológicos.
La tercera categoría, es la infraestructura RWA integral representada por Mavryk. Además de construir una Layer 1 independiente para escenarios RWA, Mavryk también proporciona, a través de Equiteez, infraestructura de mercado que cubre los mercados primario y secundario, y se posiciona en la adquisición, digitalización y distribución de activos en cadena a través de fondos REIT. Esto significa que su modelo no solo involucra infraestructura blockchain subyacente, sino que también se extiende al lado del activo y a la distribución en el mercado.
OneAsset, en cambio, no ha desarrollado su propia blockchain subyacente. Inicialmente planea desplegar en Base, y en el futuro compatibilizar con más redes según los activos, la regulación y la demanda del mercado. Sonia considera que, en lugar de invertir recursos en una capa de cadena pública subyacente, prefiere destinar más inversión a la calidad del activo, el diseño de la estructura legal y la adaptación regulatoria.
En el lado del inversor, OneAsset espera adoptar primero un modelo liderado por instituciones, dirigido principalmente a asignadores profesionales de activos como family offices, fondos de fondos y departamentos de tesorería corporativa.
Las necesidades de los diferentes tipos de inversores también varían. Los asignadores institucionales de activos pueden dar más importancia a la seguridad del activo y a los rendimientos ajustados al riesgo, mientras que los inversores nativos digitales y los inversores transfronterizos pueden valorar más la accesibilidad, la transferibilidad y la eficiencia del capital. El método de OneAsset es hacer que cada activo se vincule con los inversores cuyos objetivos de inversión y características económicas del activo coincidan.
Según la planificación de OneAsset, antes de la suscripción, los inversores pueden ver en la plataforma información clave como la valoración del valor neto del activo (NAV) independiente, el arrendamiento del inquilino, los costes operativos, etc. Los inversores pueden suscribir directamente a la bóveda correspondiente, en lugar de comprar un producto de pool ciego que incluya múltiples activos. Una vez completada la suscripción del activo tokenizado, los inversores pueden optar por mantenerlo a largo plazo, o, cumpliendo con las reglas de identidad, jurisdicción y transferencia, y si existe un comprador, transferir parte de su participación sin necesidad de volver a firmar todo el conjunto de documentos de transacción inmobiliaria física.
El núcleo de llevar los bienes raíces a la cadena son los derechos legales ejecutables
Debido a que el modelo de negocio aún no está maduro, la tokenización inmobiliaria a menudo se describe simplificadamente como "llevar el edificio a la cadena", pero esta descripción superficial tiende a ocultar y difuminar la diferencia entre el token y el título de propiedad real.
"Un token de bóveda no equivale a un título de propiedad legal directo sobre el edificio en sí, y OneAsset tampoco lo describiría así." OneAsset afirma que definir con precisión los derechos que representa la herramienta es precisamente la base para obtener el reconocimiento de las contrapartes institucionales.
En el diseño de OneAsset, cuando un inversor adquiere un token de bóveda de activo, lo que posee explícitamente es una herramienta nativa digital, que representa que posee los derechos económicos de un bien raíz comercial independiente específico.
Los derechos exigibles y ejecutables residen en su estructura legal subyacente, y se mantienen a través de un Vehículo de Propósito Especial (SPV) dedicado, aislado para quiebras, que corresponde uno a uno con una propiedad específica. Qué derechos exactamente posee el inversor también los determinan los documentos legales detrás de la bóveda y la SPV, no solo el token.
Lo que realmente asume el token son las funciones de registro y transferencia de derechos. Esta estructura tiene como objetivo garantizar que el token y el derecho legal no se desconecten: el titular del token de la bóveda es la persona reconocida en los documentos legales como titular del derecho económico.
"Los contratos inteligentes pueden ejecutar eficientemente reglas preestablecidas, pero no pueden resolver problemas locales de derechos de propiedad, responsabilidades fiscales y liquidación en quiebra." Sonia señaló que si se desea que los inversores institucionales y los sistemas automatizados mantengan activos digitales con confianza, la estructura off-chain debe ser lo suficientemente sólida.
Esta es también la razón por la que OneAsset enfatiza el aislamiento para quiebras (bankruptcy remoteness). Una SPV bien diseñada pretende aislar cada propiedad de las demás y de la situación operativa de la propia empresa OneAsset, para que, en la medida de lo posible, los derechos relevantes de los inversores permanezcan independientes incluso si la plataforma tiene problemas. Para los inversores institucionales, esto es esencialmente un problema de riesgo de contraparte: si el derecho de recurso legal puede persistir independientemente de la plataforma misma.
Para los RWA inmobiliarios, que los contratos inteligentes estén auditados es importante, pero los inversores necesitan confirmar aún más: quién posee la propiedad, quién se encarga de cobrar el alquiler, cómo se reemplaza al operador en caso de incumplimiento, y a quién pueden reclamar sus derechos los inversores si la plataforma quiebra. Sin estos arreglos, el token es solo un registro digital sin anclaje real.
Impulsando la escalabilidad de los RWA inmobiliarios con "regulación por diseño"
Los bienes raíces tienen un fuerte atributo territorial. La ubicación de la propiedad, el lugar de registro de la SPV, la ubicación del inversor y el lugar de negociación de los tokens pueden estar sujetos a diferentes marcos regulatorios, haciendo la emisión y transferencia transfronterizas mucho más complejas que los activos criptográficos ordinarios.
"Cuando elegimos el primer mercado, no fue simplemente buscar exposición a un mercado en una región, sino que hicimos una selección estructural planificada. La Autoridad Reguladora de Activos Virtuales de Dubái (VARA) proporciona precisamente esta claridad, permitiéndonos seguir una ruta de 'regulación por diseño' sin compromisos."
OneAsset eligió Dubái como primer mercado, una de las razones principales es que la localidad ya ha establecido un marco regulatorio específico para activos virtuales. La empresa está avanzando actualmente en la solicitud correspondiente ante la VARA, y utilizando el período previo a la aprobación formal para perfeccionar las obligaciones legales y los sistemas técnicos.
Mientras avanza en los trabajos relacionados con la regulación, OneAsset también obtuvo la certificación ISO/IEC 27001:2022 para Sistemas de Gestión de Seguridad de la Información. La certificación cubre sus aplicaciones alojadas en la nube, su infraestructura backend y los contratos inteligentes utilizados para operaciones en cadena. Para los inversores, esto significa que la información sensible y los sistemas de inversión digital están gestionados por un marco de seguridad de la información formalmente evaluado, en lugar de depender de medidas de control interno temporales o dispersas.
A medida que la plataforma ingrese en más jurisdicciones, esta arquitectura central manejará los requisitos de conformidad a través de tres niveles programáticos:
• El primero es una arquitectura de tokens con licencia e identidad identificable. Ejecutar directamente en la capa del token controles de propiedad, verificación de elegibilidad del inversor y reglas de transferencia transfronteriza, haciendo que los requisitos de conformidad circulen con el activo en sí, en lugar de depender del lugar de negociación específico. Así, la misma arquitectura central puede adaptarse a las diferentes jurisdicciones en las que ingrese la plataforma.
• El segundo es un sistema automatizado de verificación de elegibilidad. Integrar directamente en el proceso de acceso del usuario la verificación KYC/AML, la clasificación regional de inversores y los marcos de elegibilidad aplicables.
• El tercero es un estándar unificado de divulgación de información. Replicar globalmente un motor de informes de activos a nivel de bóveda independiente, para satisfacer los requisitos de divulgación de información de diferentes organismos reguladores internacionales.
Además de los anteriores medios de conformidad, los problemas expuestos por algunos proyectos tempranos de tokenización inmobiliaria muestran que la tokenización no es un acto de emisión único, sino que tiene un ciclo de vida completo. Después de la tokenización, la propiedad seguirá generando problemas reales como mantenimiento, seguros, impuestos y cambios en la tasa de vacantes. OneAsset planea construir una infraestructura que cubra el ciclo de vida completo de los bienes raíces tokenizados, centrándose en servir la operación continua, la presentación de informes y la gestión de activos. La plataforma espera, a través de controles de gobernanza estrictos, agregar y estandarizar complejos indicadores inmobiliarios off-chain.
"OneAsset planea introducir valoraciones NAV independientes para cada bóveda de activos. Desde cláusulas restrictivas del inquilino y condiciones del arrendamiento, hasta costes de mantenimiento de la estructura del edificio, impuestos locales y calendarios de flujo de caja, todos los datos clave pasarán por verificación del sistema y se presentarán de manera transparente."
Además, OneAsset considera esta capacidad de presentación de informes continua como parte de su infraestructura, no como un servicio adicional posterior a la emisión. La plataforma también planea transformar los datos de valoración inmobiliaria, arrendamientos y flujos de caja en formatos legibles por máquina, permitiéndole evaluar continuamente el desempeño del activo.
El fraccionamiento no equivale a liquidez; la liquidez proviene del activo mismo
En los últimos dos años, el proceso de tokenización de activos del mundo real se ha acelerado notablemente. Según estadísticas de la plataforma del sector RWA.xyz, hasta el 26 de agosto de 2026, el "Valor Distribuido de Activos" (Distributed Asset Value) de los RWA tokenizados en cadena era de aproximadamente 38.3 mil millones de dólares; en el mismo momento, el "Valor Representado" (Represented Asset Value) era de aproximadamente 353.1 mil millones de dólares, aproximadamente 9 veces el anterior. Esta brecha en sí misma también ilustra la distancia entre "anunciar la tokenización" y "ya tener capacidad de negociación".
Sin embargo, la industria a menudo mezcla, al calcular el tamaño del mercado, el "valor representado" (anunciado o prometido para tokenización pero aún no libremente transferible) con los activos que realmente ya están en cadena y son negociables. Esto ocurre especialmente en el sector inmobiliario: que un edificio valorado en cientos de millones de dólares se incluya en un acuerdo de cooperación no equivale a que ya existan en el mercado tokens negociables de igual escala y liquidez.
OneAsset considera que "el fraccionamiento no equivale a liquidez". Dividir una propiedad con escasa demanda de compra en millones de partes no crea automáticamente un mercado, solo dispersa aún más el problema de liquidez original.
La verdadera liquidez proviene primero del activo mismo. Solo cuando la propiedad tiene una ubicación relativamente buena, inquilinos estables, flujos de caja verificables y una valoración razonable, es posible que los inversores compren continuamente. En segundo lugar, el mercado debe tener un número suficiente de compradores con cualificación para negociar. Incluso si la tecnología permite la transferencia las 24 horas, si no hay contraparte en el libro de órdenes, los inversores aún no pueden salir.
Por lo tanto, la liquidez no puede diseñarse separada del sistema de distribución. Un mercado secundario necesita mucho más que solo capacidad de transferencia a nivel tecnológico. También necesita formar un grupo de fondos compuesto por diferentes tipos, e incluso de diferentes mercados, de compradores cualificados, y estos inversores deben tener una razón real para mantener el activo subyacente. Con el desarrollo del mercado, además de la reventa secundaria, más casos de uso, incluida la configuración de carteras, la gestión de tesorería corporativa y los préstamos conformes, también pueden ampliar aún más la demanda de activos.
OneAsset también distingue la eficiencia de la liquidación de la liquidez. La liquidación atómica T+0 y los sistemas de cuentas unificadas pueden mejorar la eficiencia de las transacciones ya completadas y la reasignación de capital, pero por sí mismos no pueden crear compradores ni resolver el problema del descubrimiento de precios. Estos últimos dos siguen siendo problemas del mercado, no problemas que el contrato inteligente pueda resolver directamente.
De RWA a AiFi: cuando los bienes raíces se vuelven "legibles por máquina"
Recientemente, Coinbase, a través del concepto de "finanzas agenciales en cadena" (on-chain agentic finance), o AiFi, ha hecho que esta dirección obtenga una atención más amplia en la industria. En julio de este año, el fundador y CEO de Coinbase, Brian Armstrong, describió en redes sociales la red Base, USDC y el protocolo x402 como la infraestructura central que permite a los agentes de IA completar autónomamente pagos de máquina a máquina. Esta declaración se realizó poco antes de la publicación de los resultados financieros del segundo trimestre de Coinbase. Cabe señalar que la AiFi definida actualmente por Coinbase se centra principalmente en escenarios de pago y liquidación comercial entre agentes, no en la asignación de activos en sí.
OneAsset discute la extensión de esta tendencia hacia el campo de la asignación de activos de inversión. En la conferencia Hack Seasons Cannes celebrada en abril de este año, Arthur Katz, Director de Inversiones de OneAsset, planteó que, a medida que la asignación de capital esté cada vez más impulsada por la IA, la transparencia y programabilidad que poseen los activos en cadena podrían volverse cada vez más importantes en el sistema financiero institucional.
Para Sonia, la pregunta más relevante es en qué activos exactamente asignarán fondos estos agentes de IA en el futuro. Un sistema financiero impulsado por IA no puede tener solo moneda programable; también necesita activos de inversión programables.
Si un sistema no puede determinar qué representa legalmente un token inmobiliario, quién está calificado para poseerlo, cómo se valora la propiedad, cuántos ingresos genera el activo, qué condiciones restrictivas se aplican y si la transacción puede liquidarse, entonces ese token inmobiliario en realidad no puede considerarse verdaderamente "legible por máquina".
Este es precisamente el significado del trabajo que OneAsset está realizando en la estandarización de valoraciones, arrendamientos, flujos de caja, conformidad y datos de propiedad. La aplicación más directa en este momento es mejorar la divulgación de información y la infraestructura de inversión; a más largo plazo, los activos tokenizados inmobiliarios pueden lograr gradualmente un grado de estructuración lo suficientemente alto como para que el software pueda, como un gestor de carteras humano, filtrar, verificar y configurar estos activos. En este sentido, el punto de partida de AiFi no es la IA, sino primero poseer un conjunto de activos financieros que las máquinas puedan comprender.
Por lo tanto, la tokenización inmobiliaria está pasando de enfatizar la velocidad de emisión y el bajo umbral, a reevaluar la calidad del activo, la estructura legal y las operaciones a largo plazo. La industria necesita ser consciente de que blockchain puede acortar los tiempos de liquidación, reducir parte de los costes de transferencia, y también puede hacer que los derechos inmobiliarios sean más fáciles de dividir y programar, pero no puede sustituir la suscripción, la gestión de propiedades y la ejecución legal.
Y OneAsset está intentando resolver estos problemas a través de bóvedas de activo único, SPV con aislamiento para quiebras, valoraciones independientes y divulgación continua de datos. Sin embargo, el diseño todavía se encuentra principalmente en fase de prueba y planificación. Su modelo aún necesita pasar por la prueba de activos reales en línea, la aprobación regulatoria y la operación del mercado secundario.
Después de que los bienes raíces están en cadena, el trabajo realmente difícil acaba de comenzar.
