Autor: Sean Lee, Forbes
Compilado por: Saoirse, Foresight News
Durante años, la tecnología de tokenización ha sido vista como un avance para revolucionar el modelo de inversión inmobiliaria.
En teoría, sus ventajas son claras: los inversores pueden poseer una pequeña fracción de un activo inmobiliario de alta calidad, completando la operación en minutos en lugar de los meses que requiere el modelo tradicional, además de ofrecer una liquidez incomparable en el sector inmobiliario convencional. Sin embargo, en la práctica, esta visión prometedora aún no se ha materializado.
A pesar de años de desarrollo, dentro del mercado inmobiliario global de aproximadamente 300 billones de dólares, la participación de la tokenización inmobiliaria sigue siendo inferior al 0.1%. Incluso en el campo más amplio de la tokenización de activos reales (RWA), su valor total en cadena ronda los 31 mil millones de dólares, una proporción insignificante dentro del panorama general.
La enorme brecha entre el ideal y la realidad ya no puede ser ignorada.
Hoy en día, invertir en activos inmobiliarios comerciales de calidad aún requiere intermediarios, umbrales de inversión altos y largos ciclos de tenencia. La visión de comprar y vender fluidamente fracciones tokenizadas de propiedades no ha logrado convertirse en una aplicación práctica a escala.
El problema nunca ha sido la escasez de tokens, sino la falta de un marco legal, operativo y de cumplimiento integral que permita que estos tokens se conviertan en productos financieros creíbles.
Dirección equivocada desde el principio
Uno de los errores fundamentales de las primeras exploraciones en tokenización fue priorizar la tecnología en sí, en lugar de considerar la perspectiva del inversor.
Sonia Shaw, fundadora y CEO de OneAsset, señala que la industria tomó un rumbo equivocado desde el inicio. «Los profesionales se enfocaban en pensar ‘qué activos podemos poner en la cadena’, pero ignoraron la pregunta que realmente preocupa a los inversores inmobiliarios: ¿cómo se puede generar confianza en un activo?».
Esto llevó a una proliferación de productos que, aunque aparentemente vinculados a activos inmobiliarios, carecían de una infraestructura subyacente sólida. La definición de la propiedad del activo era ambigua, las reglas de distribución de rendimientos eran confusas y la supuesta liquidez solo existía en teoría.
Esta es la razón por la cual, después de años de intentos, los inversores institucionales mantienen una postura expectante. La industria en general trató la tokenización como una funcionalidad adicional, no como el núcleo sobre el cual construir un sistema.
Deficiencias evidentes en la infraestructura
En esencia, la industria de la tokenización inmobiliaria ha carecido de una serie de elementos complementarios fundamentales: propiedad del activo con validez legal, mecanismos de transferencia de activos conformes, servicios profesionales de operación y distribución de rendimientos, e interoperabilidad con el sistema financiero existente.
Estos no son conceptos nuevos, sino estándares comunes en el campo tradicional de la inversión inmobiliaria. Replicar este conjunto de reglas en un sistema tokenizado es precisamente el mayor desafío que enfrenta la industria.
Shaw explica: «Construir un marco legal de propiedad, mecanismos de transferencia conformes y un sistema de servicios regulado requiere una gran inversión de tiempo, recursos especializados y una participación profunda de los reguladores.»
Este tipo de trabajo avanza lentamente, es costoso y en gran medida ocurre entre bastidores, por lo que es difícil de apreciar desde fuera. Esto explica por qué muchos proyectos iniciales lo evitaron. Como señala Shaw, la mayoría de los proyectos en la industria persiguieron la recaudación rápida de fondos, descuidando la construcción profunda de infraestructura.
Sin estos elementos centrales, incluso si la tokenización inmobiliaria demostrara capacidad tecnológica, no podría convertirse en un producto financiero confiable. Ella añade: «Sin estos cimientos, todo lo demás es solo cosmético.»
Raíz de la expectativa de los inversores institucionales
Desde la perspectiva del inversor tradicional, lo que se cuestiona no es la idea de la tokenización en sí, sino el ecosistema actual de la industria.
Kevin Crowther, asesor de gestión patrimonial privada en los Emiratos Árabes Unidos, comenta: «El modelo en sí es lógicamente viable, pero la infraestructura y las reglas regulatorias incompletas han impedido enormemente su implementación.»
Para las instituciones, el mayor problema es la ambigüedad normativa. Cuestiones como la propiedad del activo, la validez legal de los derechos o la adaptación regulatoria transfronteriza aún no tienen respuestas claras. En estas condiciones, es difícil que las instituciones asignen capital con confianza.
Además, existen consideraciones prácticas: la mayoría de las instituciones e individuos de alto patrimonio neto ya tienen exposición a activos inmobiliarios a través de canales establecidos.
Crowther señala: «Las herramientas de inversión que utilizan actualmente tienen una estructura de gobernanza clara. La tokenización podría mejorar la eficiencia en algunos aspectos, pero en la etapa actual añade más incertidumbre y complejidad.»
Características que debería tener un modelo maduro
Si se complementan las infraestructuras faltantes, la experiencia de inversión cambiaría cualitativamente.
Según la visión de Shaw: los inversores podrían completar un proceso de admisión conforme, invertir en activos inmobiliarios institucionales de calidad con montos mínimos muy por debajo de los estándares tradicionales; la distribución de rendimientos sería transparente y estaría directamente vinculada a los ingresos por alquiler de la propiedad.
Es crucial que el activo posea una liquidez real y práctica. Los inversores podrían salir de sus posiciones a través de un mercado secundario regulado, evitando los engorrosos procesos de transacción tradicionales.
Sin embargo, por ahora, este modelo ideal sigue siendo inalcanzable. Aunque en algunos segmentos de la tokenización de RWA se han logrado liquidaciones más rápidas y cierta mejora en la liquidez, los casos maduros centrados específicamente en el sector inmobiliario siguen siendo escasos.
Indicios positivos en la industria
No obstante, hay señales de que el entorno externo para el desarrollo de la industria está cambiando gradualmente.
Reguladores en regiones como los Emiratos Árabes Unidos están comenzando a emitir normas más claras para los activos digitales. Empresas como Tokinvest, que operan bajo las reglas de la Autoridad Reguladora de Activos Virtuales de los EAU (VARA), ya han lanzado oficialmente productos de tokenización inmobiliaria. Una serie de aprobaciones e iniciativas relacionadas con valores digitales indican que los productos financieros tokenizados (incluidos los tokens inmobiliarios) están obteniendo gradualmente reconocimiento oficial.
Al mismo tiempo, otros segmentos de la tokenización de activos reales están ganando impulso. La participación institucional en áreas como los tokens de deuda del Tesoro o fondos de liquidez ha aumentado significativamente, y grandes gestores de activos continúan incrementando sus inversiones, lo que sugiere que ciertos nichos han alcanzado estándares aceptables para las instituciones.
El foco de la discusión en la industria también ha cambiado.
Shaw señala: «Los primeros proyectos siempre tropezaban con la controversia sobre la propiedad del activo. Los inversores siempre preguntaban: ¿qué derechos poseo realmente? ¿Cómo están protegidos legalmente estos derechos? Y antes nunca podíamos dar una respuesta satisfactoria.» Ahora, la industria está enfrentando y abordando este problema central.
El valor de inversión aún debe ser validado
Desde una perspectiva de inversión, la tokenización inmobiliaria no crea nuevas fuentes de rendimiento. Su valor central es optimizar el umbral de inversión, la eficiencia operativa y la liquidez de los activos inmobiliarios existentes.
Shaw dice: «Un token inmobiliario representa un derecho real y legal del titular sobre una propiedad física que genera ingresos estables.»
Esta distinción es crucial, separa un modelo sostenible que genera valor a partir de ingresos reales, de un modelo que depende únicamente de narrativas de mercado y especulación en el mercado secundario.
Aun así, para atraer capital institucional a gran escala, el modelo de tokenización inmobiliaria debe demostrar ventajas competitivas tangibles.
Crowther considera: «Para ganar la aceptación del capital mayoritario, la tokenización inmobiliaria debe demostrar que posee un valor económico real, no solo innovación tecnológica. En la etapa actual, la mayoría de las arquitecturas relacionadas simplemente replican los modelos de inversión inmobiliaria existentes de una forma más compleja.»
Trayectoria del desarrollo futuro
La próxima fase de desarrollo de la tokenización inmobiliaria no competirá por la cantidad de nuevos proyectos o tokens emitidos, sino por los resultados operativos reales.
Shaw afirma: «Las instituciones no entrarán en juego solo con un libro blanco. Solo actuarán cuando vean que una plataforma opera a escala de manera conforme y posee un historial operativo completo, trazable y auditado.»
Este es precisamente el umbral que toda la industria necesita superar ahora.
En el futuro próximo, el grado de madurez de las normas regulatorias y el desempeño operativo real de las plataformas determinarán si este enfoque de desarrollo «priorizando la infraestructura» puede cumplir la visión original.
Si este camino tiene éxito, la tokenización inmobiliaria finalmente se acercará paso a paso al plan ideal inicial; si permanece estancada, la brecha entre el ideal de la industria y la realidad persistirá.
En última instancia, hoy la tecnología ya no es la barrera para el desarrollo de la industria; la infraestructura y el marco de cumplimiento son el verdadero cuello de botella.
