Ngày nay, RWA đã trở thành hướng đi được cả ngành công nghiệp tiền mã hóa và tài chính truyền thống cùng quan tâm, nhưng "đưa tài sản lên chuỗi" không phải là một mô hình tiêu chuẩn có thể sao chép một cách đơn giản. Đặc điểm dòng tiền, phương thức định giá, quyền sở hữu pháp lý và độ phức tạp vận hành của tài sản cơ sở khác nhau, quyết định các vấn đề mà các loại RWA gặp phải trong phát hành, quản lý và giao dịch thứ cấp cũng hoàn toàn khác biệt.
Trái phiếu chính phủ Mỹ, quỹ thị trường tiền tệ và tín dụng tư nhân sở hữu dòng tiền, định giá và cấu trúc pháp lý tương đối chuẩn hóa, do đó đã hình thành quy mô trước tiên. Trong khi đó, bất động sản liên quan đến nhiều cấp độ như đăng ký quyền sở hữu, quản lý tài sản và quy định địa phương, token hóa trên chuỗi chỉ là một mắt xích trong toàn bộ hệ thống.
Điều này khiến token hóa bất động sản vẫn ở giai đoạn tương đối sớm, các vấn đề cốt lõi ngành vẫn đối mặt là làm thế nào để thực thi quyền lợi pháp lý, làm thế nào quản lý liên tục tài sản ngoài chuỗi, và làm thế nào hình thành tính thanh khoản thị trường thứ cấp.
Khi token hóa bất động sản dần dần quay trở lại với sự xem xét về chất lượng tài sản, quyền lợi pháp lý và nền tảng vận hành cơ bản, từ câu chuyện kỹ thuật, PANews đã có một cuộc trò chuyện với Sonia Shaw, CEO của dự án token hóa bất động sản thương mại OneAsset. OneAsset là một công ty token hóa RWA có trụ sở tại Dubai, chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng thị trường lấy tuân thủ làm trọng tâm cho bất động sản thương mại cấp tổ chức (CRE).
Khác với nhiều dự án RWA bất động sản tập trung vào việc phân mảnh tài sản hạ thấp ngưỡng hoặc công cụ phát hành token, OneAsset đặt trọng tâm trở lại vào chính tài sản cơ sở và khuôn khổ thực thi ngoài chuỗi của nó. OneAsset ban đầu chủ yếu tập trung vào bất động sản thương mại chất lượng cao tại Dubai. Theo thiết kế, mỗi bất động sản sẽ được đặt trong một kho tài sản đơn lẻ độc lập, đi kèm với SPV được thành lập riêng biệt, định giá độc lập, cũng như tiết lộ thông tin về hợp đồng thuê và vận hành, từ đó kết nối chứng chỉ đầu tư số hóa với quyền lợi kinh tế có thể thực thi theo pháp luật.
Một đánh giá cốt lõi khác của OneAsset là, việc phân mảnh tài sản không tự nhiên đồng nghĩa với tính thanh khoản. Một thị trường thứ cấp thực sự bền vững, vẫn phụ thuộc vào chất lượng bất động sản cơ sở, dòng tiền ổn định, tiết lộ thông tin liên tục và đủ nhu cầu từ phía người mua.
Do đó, nền tảng không coi "khả năng giao dịch" là điểm cuối, mà hy vọng thông qua cơ sở hạ tầng tuân thủ, để quyền lợi bất động sản trở nên dễ dàng hơn trong định giá, xác minh, chuyển nhượng và tái cấu hình.
Xoay quanh các vấn đề cốt lõi như sàng lọc tài sản, quyền lợi pháp lý, vận hành ngoài chuỗi và tính thanh khoản thứ cấp, Sonia Shaw đã giới thiệu với PANews về thiết kế cụ thể của OneAsset, đồng thời trình bày đánh giá của bà về điểm nghẽn hiện tại và lộ trình phát triển trong tương lai của token hóa bất động sản.
Tập trung vào chất lượng tài sản, OneAsset triển khai RWA bất động sản thương mại
Bất động sản là một trong những phương tiện lưu trữ tài sản lớn nhất toàn cầu. Số liệu từ Savills cho thấy, tính đến cuối năm 2024, tổng giá trị bất động sản toàn cầu khoảng 393,3 nghìn tỷ USD, trong đó giá trị bất động sản thương mại khoảng 58,5 nghìn tỷ USD. Theo báo cáo của MSCI vào tháng 8 năm nay, quy mô bất động sản thương mại được các nhà đầu tư tổ chức quản lý với mục đích thu lợi nhuận đầu tư trên toàn cầu năm 2025 đạt 13,5 nghìn tỷ USD, lần đầu tiên tăng trưởng kể từ năm 2021.
Tuy nhiên, dù thị trường có quy mô lớn, bất động sản thương mại vẫn là một trong những loại tài sản có tính thanh khoản kém nhất.
Trong mô hình truyền thống, nhà đầu tư thường tham gia thông qua quỹ bất động sản tư nhân hoặc REIT giao dịch công khai. Quỹ tư nhân thường áp dụng cấu trúc "hồ bơi mù" (blind pool), do người quản lý quyết định tài sản cụ thể, thời gian khóa vốn có thể lên tới 7 đến 10 năm; REIT công khai tuy có thể giao dịch trên thị trường chứng khoán, nhưng nhà đầu tư nắm giữ một nhóm tài sản được người quản lý cấu hình, giá cũng dễ bị ảnh hưởng bởi biến động chung của thị trường cổ phiếu.
Đối với những người phân bổ tài sản tổ chức, vấn đề không chỉ là có thể đầu tư vào bất động sản hay không. Họ quan tâm hơn đến: Ai đang quản lý tài sản, lợi nhuận được tạo ra như thế nào, đằng sau lợi nhuận chịu những rủi ro nào, có những cơ chế truy đòi nào khi xảy ra vấn đề, và liệu có thể thực hiện thanh khoản suôn sẻ khi cần thoát vốn hay không. Những câu hỏi này cùng nhau định hình cách thức sàng lọc tài sản và logic thiết kế sản phẩm của OneAsset.
OneAsset không có ý định áp dụng lại mô hình quỹ tập hợp truyền thống, mà hy vọng thiết lập các kho tài sản bất động sản thương mại đơn lẻ, độc lập với nhau, tương ứng trực tiếp với bất động sản thực tế cụ thể. Mỗi kho đều có định giá kiểm toán độc lập, đặc điểm lợi nhuận, tham số rủi riêng và điều khoản pháp lý riêng. Nhà đầu tư đủ điều kiện có thể thông qua tài khoản thống nhất, để đánh giá, đăng ký mua và giao dịch một bất động sản thương mại cụ thể.
Trong vài năm qua, một số dự án token hóa bất động sản đã thử nghiệm đưa những bất động sản khó thu hút vốn thông qua kênh truyền thống lên chuỗi, và đóng gói token hóa thành một con đường khác để tài sản đi vào thị trường.
OneAsset phản đối rõ ràng cách làm như vậy, CEO Sonia Shaw còn đưa ra một nguyên tắc: Nếu một tài sản không đáng để đầu tư khi ở trạng thái offline, thì sau khi lên chuỗi cũng sẽ không đột nhiên trở nên có giá trị đầu tư. Bà chỉ ra rằng, cơ sở hạ tầng trên chuỗi có thể khuếch đại hiệu quả vận hành của các khoản đầu tư chất lượng, nhưng không thể biến bất động sản kém chất lượng trở nên chất lượng.
Sonia Shaw có hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính truyền thống, mở rộng thị trường quốc tế và quỹ bất động sản, chịu trách nhiệm thúc đẩy công ty xây dựng cơ sở hạ tầng thị trường "thiết kế theo quy định".
So với các nền tảng đồng thời bao phủ nhiều quốc gia và loại tài sản, OneAsset ban đầu tập trung triển khai bất động sản thương mại tại UAE, chủ yếu dựa trên bốn khía cạnh cân nhắc:
Thứ nhất, bất động sản thương mại thường có thời hạn thuê dài hơn, và được kiểm tra kỹ lưỡng hơn từ các đối tượng thuê doanh nghiệp, do đó có thể cung cấp thu nhập thường xuyên tương đối ổn định và có thể dự đoán. Thứ hai, nền tảng hy vọng dựa vào hệ thống bảo lãnh dựa trên dữ liệu để sàng lọc thị trường và tài sản. Tại một số khu tự do ở Dubai, hạn ngạch thị thực doanh nghiệp mà công ty có thể nhận được có mối liên hệ nhất định với diện tích văn phòng thực tế, từ đó hình thành mối liên hệ cấu trúc giữa nhu cầu mở rộng doanh nghiệp và nhu cầu không gian văn phòng. OneAsset cho rằng, đây là một trong những yếu tố có thể hỗ trợ nhu cầu thuê tại địa phương, và ảnh hưởng hơn nữa đến định giá tài sản.
Thứ ba, so với các tài sản vốn đã có tính thanh khoản tốt, bất động sản thương mại chất lượng cao lâu nay bị hạn chế bởi ngưỡng cao, vốn bị khóa và kênh tài trợ tài sản đơn lẻ không đủ, hiệu suất gia tăng mà token hóa có thể mang lại rõ ràng hơn. Cuối cùng, OneAsset lựa chọn tập trung vào một thị trường đơn lẻ và một loại tài sản duy nhất, tránh làm loãng năng lực bảo lãnh do mở rộng xuyên khu vực, xuyên loại hình, và từ đó thiết lập mạng lưới nguồn dự án và nhà vận hành ổn định hơn.
Phương pháp của OneAsset còn coi sàng lọc tài sản và phân phối là hai mắt xích liên quan với nhau. Các bất động sản thương mại khác nhau có cấu trúc hợp đồng thuê, đặc điểm dòng tiền và rủi ro vận hành khác nhau, do đó loại hình nhà đầu tư phù hợp cũng không giống nhau. Theo logic này, câu hỏi đầu tiên của token hóa không phải là "những tài sản nào về mặt kỹ thuật có thể lên chuỗi", mà là "những tài sản nào có mô hình kinh tế đủ rõ ràng, có thể xác định được nhu cầu thực tế, và sở hữu con đường phân phối đáng tin cậy".
Từ sàng lọc tài sản đến chuyển nhượng tuân thủ, tái định hình chuỗi đầu tư bất động sản thương mại
Theo quan điểm của Sonia, hiện tại các bên tham gia thị trường RWA bất động sản có thể phân loại đại khái theo mô hình kinh doanh thành ba loại.
Loại thứ nhất là nền tảng phân mảnh hóa hướng đến đại chúng bán lẻ, đại diện là các nền tảng như Lofty, loại nền tảng này phân tách bất động sản nhà ở đơn lẻ hoặc bất động sản cho thuê nhỏ thành các phần số hóa giá thấp. Theo quan điểm của Sonia, mô hình này tuy nâng cao khả năng tiếp cận đầu tư bất động sản, nhưng việc một số lượng lớn nhà đầu tư cùng nắm giữ một bất động sản đơn lẻ, cũng có thể làm tăng độ phức tạp trong điều phối quản trị và vận hành, đồng thời lợi nhuận đầu tư vẫn chịu ảnh hưởng từ các yếu tố như người thuê, bảo trì và thị trường nhà ở.
Loại thứ hai là nhà cung cấp công nghệ nhãn trắng (white label), ví dụ Brickken. Brickken cung cấp cơ sở hạ tầng token hóa như SaaS, white label và API, dịch vụ bao phủ các mắt xích vòng đời tài sản như thiết kế cấu trúc pháp lý, phát hành tài sản, tuân thủ, quản lý nhà đầu tư, quản trị, phân phối lợi nhuận.
Sonia cho rằng, sự khác biệt cốt lõi giữa OneAsset và các nền tảng loại này không nằm ở việc có sử dụng blockchain hay hợp đồng thông minh hay không, mà nằm ở việc bản thân có trực tiếp tham gia vào sàng lọc, bảo lãnh và quản lý liên tục tài sản cơ sở hay không. Theo định vị của OneAsset, họ hy vọng đóng vai trò không đơn thuần là nhà cung cấp dịch vụ kỹ thuật, mà là bên khởi xướng tài sản trực tiếp tham gia sàng lọc tài sản, thiết kế cấu trúc và quản lý liên tục, và kết nối phía tài sản với phía đầu tư thông qua cơ sở hạ tầng cấp tổ chức.
Loại thứ ba, là cơ sở hạ tầng RWA tổng hợp đại diện bởi Mavryk. Ngoài việc xây dựng Layer 1 độc lập hướng đến kịch bản RWA, Mavryk còn thông qua Equiteez cung cấp cơ sở hạ tầng thị trường bao phủ cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, và triển khai thu mua, số hóa và phân phối tài sản trên chuỗi thông qua quỹ REIT. Điều này có nghĩa mô hình của họ không chỉ liên quan đến cơ sở hạ tầng blockchain cơ sở, mà còn mở rộng đến phía tài sản và phân phối thị trường.
OneAsset thì không tự phát triển blockchain cơ sở. Ban đầu họ dự định triển khai trên Base, trong tương lai sẽ tương thích thêm nhiều mạng lưới khác dựa trên tài sản, quy định và nhu cầu thị trường. Sonia cho rằng, thay vì đầu tư nguồn lực vào mạng lưới công cộng cơ sở, họ hy vọng tập trung nhiều hơn vào chất lượng tài sản, thiết kế cấu trúc pháp lý và sự phù hợp quy định.
Ở phía nhà đầu tư, OneAsset hy vọng đầu tiên áp dụng mô hình do tổ chức dẫn dắt, chủ yếu hướng đến những người phân bổ tài sản chuyên nghiệp như văn phòng gia đình, quỹ mẹ và bộ phận tài chính doanh nghiệp.
Nhu cầu của các loại hình nhà đầu tư khác nhau cũng tồn tại sự khác biệt. Người phân bổ tài sản tổ chức có thể coi trọng hơn tính an toàn của tài sản và lợi nhuận sau khi điều chỉnh rủi ro, trong khi nhà đầu tư bản địa số và nhà đầu tư xuyên biên giới có thể coi trọng hơn khả năng tiếp cận, khả năng chuyển nhượng cũng như hiệu quả vốn. Phương pháp của OneAsset là, để mỗi tài sản được kết nối với nhà đầu tư phù hợp với mục tiêu đầu tư và đặc điểm kinh tế của tài sản đó.
Theo kế hoạch của OneAsset, nhà đầu tư trước khi đăng ký mua, có thể xem trên nền tảng các thông tin chủ chốt như định giá giá trị tài sản ròng (NAV) độc lập, hợp đồng thuê với người thuê, chi phí vận hành... Nhà đầu tư có thể trực tiếp đăng ký mua vào kho tương ứng, thay vì mua một sản phẩm "hồ bơi mù" bao gồm nhiều tài sản. Sau khi tài sản token hóa hoàn thành đăng ký mua, nhà đầu tư có thể chọn nắm giữ dài hạn, cũng có thể chuyển nhượng một phần cổ phần trong điều kiện phù hợp với danh tính, khu vực pháp lý và quy tắc chuyển nhượng, và tồn tại bên mua, mà không cần ký lại toàn bộ bộ hồ sơ giao dịch bất động sản thực tế.
Trọng tâm của việc đưa bất động sản lên chuỗi, là quyền lợi pháp lý có thể thực thi
Do mô hình kinh doanh chưa chín muồi, token hóa bất động sản thường bị mô tả đơn giản là "đưa công trình nhà ở lên chuỗi", nhưng cách diễn đạt hời hợt này dễ che giấu và làm mờ đi sự khác biệt giữa token và quyền sở hữu thực tế.
"Token kho không tương đương với quyền sở hữu pháp định trực tiếp đối với chính công trình, OneAsset cũng sẽ không mô tả như vậy." OneAsset cho biết, việc định nghĩa chính xác quyền lợi mà công cụ đại diện, chính là nền tảng để họ có thể nhận được sự công nhận từ đối tác giao dịch tổ chức.
Trong thiết kế của OneAsset, khi nhà đầu tư sở hữu một token kho tài sản, họ rõ ràng nắm giữ một công cụ bản địa số, đại diện cho việc họ sở hữu quyền lợi kinh tế của một bất động sản thương mại độc lập cụ thể.
Còn quyền yêu cầu có thể cưỡng chế thực thi, tồn tại trong cấu trúc pháp lý bên dưới nó, và được nắm giữ bởi một tổ chức mục đích đặc biệt (SPV) chuyên dụng, tương ứng một-một với một bất động sản cụ thể, có thuộc tính tách biệt phá sản. Nhà đầu tư thực sự được hưởng quyền gì, cũng do tài liệu pháp lý đứng sau kho và SPV quyết định, chứ không phải chỉ do token đơn thuần quyết định.
Chức năng thực sự do token đảm nhiệm, là ghi chép và chuyển nhượng quyền lợi. Cấu trúc này nhằm đảm bảo token và quyền yêu cầu pháp lý không bị tách rời: người nắm giữ token kho, chính là người được hưởng quyền lợi kinh tế được tài liệu pháp lý thừa nhận.
"Hợp đồng thông minh có thể thực thi hiệu quả các quy tắc được thiết lập trước, nhưng nó không thể giải quyết các vấn đề về quyền tài sản tại địa phương, trách nhiệm thuế và xử lý phá sản." Sonia cho biết, nếu hy vọng nhà đầu tư tổ chức và hệ thống tự động yên tâm nắm giữ tài sản số, cấu trúc ngoài chuỗi phải đủ vững chắc.
Đây cũng là lý do OneAsset nhấn mạnh việc tách biệt phá sản. Một SPV được thiết kế hợp lý nhằm tách biệt mỗi bất động sản với các bất động sản khác cũng như tình hình hoạt động công ty của chính OneAsset, để cố gắng giữ cho quyền lợi liên quan của nhà đầu tư vẫn độc lập trong trường hợp nền tảng gặp vấn đề. Đối với nhà đầu tư tổ chức, về bản chất đây là vấn đề rủi ro đối tác giao dịch: tức là quyền truy đòi pháp lý có thể tiếp tục tồn tại độc lập với chính nền tảng hay không.
Đối với RWA bất động sản, việc hợp đồng thông minh có được kiểm toán hay không dĩ nhiên quan trọng, nhưng nhà đầu tư cần xác nhận nhiều hơn: Ai sở hữu bất động sản, ai chịu trách nhiệm thu tiền thuê, thay thế nhà vận hành như thế nào khi họ vi phạm hợp đồng, và nhà đầu tư có thể yêu cầu quyền lợi với ai khi nền tảng phá sản. Thiếu những sắp xếp này, token chỉ là một bản ghi kỹ thuật số không có đối tượng neo giữ.
Thúc đẩy RWA bất động sản quy mô hóa với "thiết kế theo quy định"
Bất động sản có thuộc tính địa phương mạnh mẽ. Địa điểm của bất động sản, nơi đăng ký SPV, nơi ở của nhà đầu tư và nơi giao dịch token có thể chịu sự ràng buộc của các chế độ quy định khác nhau, khiến việc phát hành và chuyển nhượng xuyên biên giới phức tạp hơn nhiều so với tài sản mã hóa thông thường.
"Khi chọn thị trường đầu tiên, chúng tôi không đơn giản theo đuổi sự tiếp xúc thị trường của một khu vực nào đó, mà đã thực hiện sàng lọc cấu trúc có kế hoạch. Cục Quản lý Tài sản Ảo Dubai (VARA) vừa vặn cung cấp tính rõ ràng này, cho phép chúng tôi thực hiện triệt để đường lối 'thiết kế theo quy định' không thỏa hiệp."
OneAsset chọn Dubai làm thị trường đầu tiên, một trong những lý do chính là địa phương đã thiết lập khuôn khổ quy định chuyên biệt cho tài sản ảo. Công ty hiện đang tiến hành các thủ tục liên quan đến VARA, và tận dụng cửa sổ thời gian trước khi được chính thức phê duyệt để hoàn thiện nghĩa vụ pháp lý và hệ thống kỹ thuật.
Song song với việc thúc đẩy các công việc liên quan đến quy định, OneAsset còn đạt được chứng nhận Hệ thống Quản lý An ninh Thông tin ISO/IEC 27001:2022. Chứng nhận bao phủ ứng dụng được lưu trữ trên đám mây, cơ sở hạ tầng back-end, cũng như hợp đồng thông minh được sử dụng cho hoạt động trên chuỗi của họ. Đối với nhà đầu tư, điều này có nghĩa thông tin nhạy cảm và hệ thống đầu tư số được quản lý bởi một khuôn khổ an ninh thông tin đã được đánh giá chính thức, thay vì dựa vào các biện pháp kiểm soát nội bộ tạm thời hoặc rời rạc.
Và khi nền tảng tiến vào nhiều khu vực pháp lý hơn, bộ khung cốt lõi này sẽ xử lý các yêu cầu tuân thủ thông qua ba cấp độ được lập trình:
• Thứ nhất là kiến trúc token có giấy phép, có thể xác định danh tính. Thực thi trực tiếp tại lớp token các quy tắc kiểm soát quyền sở hữu, xác minh tư cách nhà đầu tư và chuyển nhượng xuyên biên giới, để yêu cầu tuân thủ di chuyển theo chính tài sản, thay vì phụ thuộc vào nơi giao dịch cụ thể của nó. Từ đó, cùng một bộ khung cốt lõi có thể thích ứng với các khu vực pháp lý khác nhau mà nền tảng tiến vào.
• Thứ hai là hệ thống xét duyệt tư cách tự động. Nhúng trực tiếp vào quy trình tiếp cận người dùng việc xác minh KYC/AML, phân loại nhà đầu tư theo khu vực và khung tư cách nhà đầu tư được áp dụng.
• Thứ ba là tiêu chuẩn tiết lộ thông tin thống nhất. Sao chép toàn cầu công cụ báo cáo tài sản cấp kho độc lập, để đáp ứng yêu cầu tiết lộ thông tin của các cơ quan quản lý quốc tế khác nhau.
Ngoài các phương thức tuân thủ trên, các vấn đề mà một số dự án token hóa bất động sản giai đoạn đầu đã bộc lộ cho thấy, token hóa bất động sản không phải là hành vi phát hành một lần, mà có một vòng đời hoàn chỉnh. Bất động sản sau khi hoàn thành token hóa, vẫn sẽ tiếp tục phát sinh các vấn đề thực tế như sửa chữa, bảo hiểm, thuế phí và thay đổi tỷ lệ trống. OneAsset dự định xây dựng cơ sở hạ tầng bao phủ toàn bộ vòng đời của bất động sản được token hóa, trọng tâm phục vụ vận hành liên tục, báo cáo thông tin và quản lý tài sản. Nền tảng hy vọng thông qua kiểm soát quản trị chặt chẽ, tổng hợp và chuẩn hóa các chỉ số bất động sản phức tạp ngoài chuỗi.
"OneAsset dự định đưa vào định giá NAV độc lập cho mỗi kho tài sản, từ các điều khoản ràng buộc với người thuê và điều kiện hợp đồng thuê, đến chi phí bảo trì cấu trúc công trình, thuế phí địa phương và lịch trình dòng tiền, các dữ liệu chủ chốt sẽ được hệ thống xác minh và trình bày theo cách minh bạch."
Ngoài ra, OneAsset coi khả năng báo cáo liên tục này là một phần của cơ sở hạ tầng của họ, chứ không phải là dịch vụ bổ sung sau phát hành. Nền tảng còn dự định chuyển đổi dữ liệu định giá bất động sản, hợp đồng thuê và dòng tiền sang định dạng máy có thể đọc, để có thể liên tục đánh giá hiệu suất tài sản.
Phân mảnh hóa không đồng nghĩa với có thanh khoản, thanh khoản bắt nguồn từ chính tài sản
Hai năm qua, tiến trình đưa tài sản thế giới thực lên chuỗi đã tăng tốc rõ rệt. Theo thống kê từ nền tảng dữ liệu ngành RWA.xyz, tính đến ngày 26 tháng 8 năm 2026, "Giá trị tài sản đã phân phối" (Distributed Asset Value) của RWA token hóa trên chuỗi khoảng 38,3 tỷ USD; cùng thời điểm, "Giá trị đại diện" (Represented Asset Value) khoảng 353,1 tỷ USD, gấp khoảng 9 lần con số trước – chính khoảng cách này, cũng nói lên sự khác biệt giữa "tuyên bố token hóa" và "đã có khả năng giao dịch".
Tuy nhiên, khi tính toán quy mô thị trường, ngành thường trộn lẫn "giá trị đại diện" đã được tuyên bố hoặc cam kết token hóa, nhưng chưa thể chuyển nhượng tự do, với tài sản thực sự đã lên chuỗi và có thể giao dịch. Trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt dễ xảy ra tình trạng này: một tòa nhà trị giá hàng trăm triệu USD được đưa vào thỏa thuận hợp tác, không đồng nghĩa với việc trên thị trường đã tồn tại lượng token có thể giao dịch và tính thanh khoản tương đương.
OneAsset cho rằng, "phân mảnh hóa không đồng nghĩa với tính thanh khoản". Việc cắt một bất động sản thiếu nhu cầu người mua thành hàng triệu phần, sẽ không tự động hình thành thị trường, mà chỉ làm phân tán thêm vấn đề thanh khoản vốn có.
Tính thanh khoản thực sự trước hết đến từ chính tài sản. Chỉ khi bất động sản có vị trí tốt, người thuê ổn định, dòng tiền có thể xác minh và định giá hợp lý, nhà đầu tư mới có thể tiếp tục mua vào. Thứ hai, thị trường phải có đủ số lượng người mua đủ tư cách giao dịch. Dù về mặt kỹ thuật cho phép chuyển nhượng 24/7, nếu không có bên đối ứng trong sổ lệnh, nhà đầu tư vẫn không thể thoát ra.
Do đó, tính thanh khoản không thể được thiết kế riêng biệt tách rời khỏi hệ thống phân phối. Một thị trường thứ cấp cần nhiều hơn chỉ là khả năng chuyển nhượng ở tầng kỹ thuật. Nó còn cần hình thành hồ vốn bao gồm các loại nhà đầu tư đủ điều kiện khác nhau, thậm chí từ các thị trường khác nhau, và những nhà đầu tư này phải có lý do thực tế để nắm giữ tài sản cơ sở. Khi thị trường phát triển, nhiều kịch bản sử dụng hơn, bao gồm cấu hình danh mục đầu tư, quản lý tài chính doanh nghiệp và cho vay tuân thủ ngoài chuyển nhượng thứ cấp, cũng có thể mở rộng thêm nhu cầu tài sản.
OneAsset cũng phân biệt hiệu quả thanh toán bù trừ với tính thanh khoản. Thanh toán bù trừ nguyên tử T+0 và hệ thống tài khoản thống nhất, có thể nâng cao hiệu quả của các giao dịch đã hoàn thành và tái cấu hình vốn, nhưng bản thân chúng không thể tạo ra người mua, cũng không thể giải quyết vấn đề phát hiện giá. Hai vấn đề sau vẫn thuộc về vấn đề thị trường, chứ không phải là vấn đề hợp đồng thông minh có thể trực tiếp giải quyết.
Từ RWA đến AiFi: Khi bất động sản bắt đầu trở nên "máy có thể đọc"
Gần đây, Coinbase thông qua khái niệm "tài chính đại lý trên chuỗi" (on-chain agentic finance), tức AiFi, đã khiến hướng đi này nhận được sự quan tâm rộng rãi hơn của ngành. Tháng 7 năm nay, người sáng lập kiêm CEO Coinbase Brian Armstrong trên mạng xã hội đã mô tả mạng lưới Base, USDC và giao thức x402 là cơ sở hạ tầng cốt lõi hỗ trợ đại lý AI tự chủ hoàn thành thanh toán máy với máy, tuyên bố này được đưa ra trước thời điểm công bố báo cáo tài chính quý 2 của Coinbase. Cần chỉ ra rằng, AiFi mà Coinbase hiện định nghĩa, chủ yếu tập trung vào kịch bản thanh toán và thanh toán bù trẻ thương mại giữa các đại lý, chứ không phải bản thân việc phân bổ tài sản.
OneAsset thảo luận là sự mở rộng hơn nữa của xu hướng này sang lĩnh vực phân bổ tài sản đầu tư. Tại Hội nghị Hack Seasons Cannes diễn ra vào tháng 4 năm nay, Giám đốc Đầu tư của OneAsset Arthur Katz từng đề xuất, khi việc phân bổ vốn ngày càng được dẫn dắt bởi AI, tính minh bạch và khả năng lập trình mà tài sản trên chuỗi sở hữu, có thể trở nên ngày càng quan trọng trong hệ thống tài chính tổ chức.
Đối với Sonia, vấn đề đáng quan tâm hơn là, những đại lý AI này trong tương lai rốt cuộc sẽ phân bổ vốn vào loại tài sản nào. Hệ thống tài chính được dẫn dắt bởi AI không thể chỉ có tiền tệ lập trình được, nó cũng cần tài sản đầu tư có thể lập trình được.
Nếu một hệ thống không thể phán đoán một token bất động sản về mặt pháp luật rốt cuộc đại diện cho cái gì, ai có tư cách nắm giữ, bất động sản được định giá như thế nào, tài sản tạo ra bao nhiêu thu nhập, áp dụng những điều kiện hạn chế nào, và giao dịch có thể hoàn thành thanh toán bù trừ hay không, thì token bất động sản đó thực tế không thể coi là thực sự "máy có thể đọc".
Đây chính là ý nghĩa của những công việc OneAsset đã làm trong việc chuẩn hóa định giá, hợp đồng thuê, dòng tiền, tuân thủ cũng như dữ liệu quyền sở hữu. Ứng dụng trực tiếp nhất hiện tại, là cải thiện tiết lộ thông tin và cơ sở hạ tầng đầu tư; từ góc độ dài hạn hơn, tài sản token hóa bất động sản có thể dần dần đạt được mức độ cấu trúc hóa đủ cao, để phần mềm có thể như quản lý danh mục đầu tư con người, tiến hành sàng lọc, xác minh và phân bổ các tài sản này. Theo nghĩa này, điểm khởi đầu của AiFi không phải là AI, mà trước hết là sở hữu một bộ tài sản tài chính mà máy móc có thể hiểu được.
Do đó token hóa bất động sản đang chuyển từ việc nhấn mạnh tốc độ phát hành và hạ thấp ngưỡng, sang xem xét lại chất lượng tài sản, cấu trúc pháp lý và vận hành dài hạn. Ngành cần nhận thức rõ ràng rằng, blockchain có thể rút ngắn thời gian thanh toán bù trừ, giảm chi phí chuyển nhượng một phần, cũng có thể khiến quyền lợi bất động sản trở nên dễ dàng hơn trong việc phân chia và lập trình, nhưng nó không thể thay thế cho việc bảo lãnh, quản lý bất động sản và thực thi pháp luật.
Và OneAsset đang cố gắng giải quyết những vấn đề này thông qua kho tài sản đơn lẻ, SPV tách biệt phá sản, định giá độc lập và tiết lộ dữ liệu liên tục. Tuy nhiên, thiết kế vẫn chủ yếu ở giai đoạn thử nghiệm và lập kế hoạch. Mô hình của họ vẫn cần trải qua kiểm nghiệm từ việc đưa tài sản thực lên mạng, phê duyệt quy định và vận hành thị trường thứ cấp.
Sau khi bất động sản lên chuỗi, công việc thực sự khó khăn mới chỉ bắt đầu.
