Автор: Boaz Sobrado
Компиляция: Chopper , Foresight News
Двенадцать лет назад Вишал Гарг столкнулся с трудностями при покупке дома и с тех пор искал решение. «Я понял, что мне нужно продать активы, заплатить налог на прирост капитала, чтобы получить наличные для оплаты дома. Почему бы просто не заложить активы вместо того, чтобы ликвидировать их и платить наличными?» — сказал в интервью генеральный директор Better Home & Finance.
Ещё сложнее была последовательность сделки. «А что, если вы сделаете предложение и не получите дом? Но агент по недвижимости требует, чтобы у вас были наличные, иначе продавец не воспримет ваше предложение всерьёз. Покупателей вынуждают сначала продать активы и заплатить налоги, прежде чем они узнают, принято ли их предложение о покупке».
В марте этого года Better совместно с Coinbase представили решение. Заёмщики могут заложить биткоин или USDC и получить два кредита: один — стандартный ипотечный кредит с первым залогом, соответствующий стандартам Fannie Mae; и отдельный частный кредит для первоначального взноса, обеспеченный криптоактивами, с одновременным наложением второго залога на дом. В тот же день The Wall Street Journal сообщила, что Fannie Mae впервые приняла ипотечный кредит, обеспеченный криптоактивами. В начале июня пара тридцатилетних из Анн-Арбора, штат Мичиган, получила первый кредит по этой схеме. Better сообщили, что список ожидания до официального запуска продукта летом соответствует потенциальному объёму кредитования в размере около 2,5 миллиардов долларов, при этом 41% заявителей не имели достаточно наличных для первоначального взноса.
Отвечая на вопрос о том, кто будет покупать эти кредитные активы, Гарг сказал: «Эти активы соответствуют инвестиционным стандартам банков, и несколько банков уже выстроились в очередь, желая приобрести их, включая крупные американские банки». Он считает, что это станет важным каналом для интеграции цифровых активов в банковскую систему.
Реальная стоимость и правила залога
Коэффициент залога напрямую определяет целевую аудиторию продукта. Для залога биткоина требуется обеспечение в 250%, то есть для получения кредита в 100 000 долларов на первоначальный взнос необходимо предоставить биткоины на сумму 250 000 долларов; для стабильного USDC требование — 125%. В продукте нет механизма маржин-колла, падение цены биткоина не изменит условия ипотечного кредита. Ликвидация активов произойдёт только в случае, если заёмщик просрочит платежи более чем на 60 дней, что соответствует стандартам обычной регулируемой ипотеки.
Логика этой схемы ясна: она ориентирована на покупателей жилья, у которых «достаточно активов, но не хватает ликвидности». По данным исследовательской компании Redfin, недавно 12,7% молодых покупателей использовали криптоактивы для первоначального взноса. Данные Национальной ассоциации риелторов показывают, что к концу 2025 года медианный возраст покупателей-новичков достигнет исторического максимума в 40 лет, а доля таких покупателей достигнет исторического минимума, всего 21% (Ассоциация ипотечных банкиров оспаривает эту цифру, ссылаясь на данные федерального кредитования). По данным переписи населения, во втором квартале этого года уровень домовладения среди людей младше 35 лет составил всего 35,2%.
Выдача кредитов под активы, которые заёмщик продолжает удерживать, не является новой моделью. Соучредитель и генеральный директор PayJoy Дуг Рикеттс в подкасте «On The Margin» заявил, что смартфоны могут выполнять роль, аналогичную залогу недвижимости. «Нашим первоначальным нововведением было использование телефона в качестве обеспечения, в некотором смысле смартфон похож на недвижимость в ипотечном бизнесе». PayJoy предоставляет кредитные услуги людям с плохой кредитной историей в Латинской Америке, Африке и Южной Азии. В случае просрочки платежа функции устройства блокируются — это хорошо знакомая модель цифрового залога.
У Рикеттса чёткая позиция по логике оценки залога: «При кредитовании групп с низким доходом одна из моделей — взимать чрезвычайно высокие проценты, допуская высокий уровень дефолтов и извлекая высокую прибыль с немногих заёмщиков. Но это не путь PayJoy». Кредиты PayJoy взимают единовременную фиксированную плату без накопления процентов, что редкость в сфере потребительского технологического кредитования.
Семь сенаторов призывают остановить
30 апреля семь сенаторов направили письмо директору Федерального агентства по жилищному финансированию (FHFA) Уильяму Пулте, указав на Better и Coinbase и потребовав от регулятора «отозвать соответствующее одобрение и запретить государственным предприятиям принимать на себя риски, связанные с криптоактивами». Письмо было подписано под руководством Дика Дурбина и Элизабет Уоррен, к нему присоединились Джефф Меркли, Крис Ван Холлен, Ричард Блюменталь, Берни Сандерс и Мейзи Хироно.
Ключевой аргумент, который привели сенаторы, — это как раз условие залога в 250%, которое Better позиционирует как показатель устойчивости к рискам. В письме говорится: «Этот механизм требует от покупателей жилья предоставить криптоактивы на сумму до 2,5 раза превышающую сумму первоначального взноса, чтобы получить право на кредит. Это само по себе признаёт, что криптоактивы являются высокорисковыми активами; кроме того, покупатели должны платить проценты по двум кредитам одновременно». Команда сенаторов подсчитала, что совокупная стоимость финансирования может быть на 1,5 процентных пункта выше, чем стандартная ставка ипотечного кредита Fannie Mae, и предупредила: «Высокое бремя может побудить заёмщиков полностью отказаться от выплаты кредита, и в конечном итоге убытки могут лечь на американских налогоплательщиков». Они потребовали ответа от регулятора до 30 мая, но FHFA до сих пор публично не ответила.
Алис Коэн из Национального центра защиты прав потребителей и Кори Фрейер из Федерации потребителей Америки в июне совместно опубликовали комментарий, высказав более радикальную точку зрения: федеральное правительство «рискует повторить ошибки, которые привели к кризису обращения взыскания на жильё в 2008 году». Их вывод: это не финансовые инновации для потребителей, а катализатор катастрофы.
Рыночная конъюнктура также омрачила этот бизнес. Биткоин достиг пика примерно в 123 000 долларов в октябре прошлого года, в феврале этого года цена упала до около 62 800 долларов и продолжала колебаться в районе 60 000 долларов в течение всего июля, что составляет лишь половину от пиковой цены.
Долгосрочная стратегия Гарга
Биткоин — это только начало. «Сейчас мы поддерживаем биткоин и USDC, планируем в дальнейшем подключить различные виды основных токенизированных активов, включая токенизированные акции таких компаний, как SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon», — сказал Гарг. По его словам, проект не будет поддерживать мемкоины, а выберет ликвидные активы с высокой институциональной вовлечённостью; Ethereum и Solana станут следующими.
У него есть ещё более амбициозная концепция: родители смогут закладывать активы пенсионных счетов, чтобы помочь детям купить дом, что перекликается с темой крипто-пенсий. В будущем покупателю нужно будет просто сфотографировать объект и доверить всю процедуру программному обеспечению. «Искусственный интеллект подаст заявку на покупку на платформе Better и автоматически рассчитает максимальную цену предложения. В долгосрочной перспективе обычные люди смогут владеть долями в недвижимости и гибко обменивать их на разные дома. Сейчас это сложно реализовать, единственное препятствие — сложные транзакционные издержки».
В основе этой концепции лежит понимание тенденций в распределении активов среди молодёжи. «У современной молодёжи не хватает активов, которые могут служить хеджированием от инфляции и позволить участвовать в росте цен на жильё».
Споры вокруг стейкинга токенов
Бизнес токенизированных акций сталкивается с ключевым вопросом, на который пока нет единого ответа: какие законные права даёт владение токеном. В настоящее время этим страдает вся отрасль «токенизации всего». Соучредитель и генеральный директор Tessera Чан Ан в подкасте «On The Margin» рассказал, что компания запустила продукт токенизации SpaceX в феврале. Он честно описал особенности бизнес-модели: «Платформа сознательно не внедряет процедуру KYC, и это не упущение». Цель проекта — снизить барьеры для входа — частный рынок долгое время использовал сложные процедуры, высокие минимальные пороги инвестиций и географические ограничения, чтобы отсечь 99,9% обычных инвесторов.
Соучредитель Kula Крис Тёрнер в том же подкасте провёл различие: подавляющее большинство токенизированных активов представляет собой лишь право на доход от актива на договорном уровне, что не эквивалентно прямому владению базовым активом; другая модель реализует «токен как актив», где владение токеном равнозначно владению базовым активом. Между ними существует принципиальная разница. Для кредитных инспекторов, оценивающих залог, крайне важно понимать, с каким именно правом они имеют дело.
Тем временем Better реструктуризирует собственные каналы финансирования. В феврале этого года компания заключила партнёрство с Framework Ventures, планируя привлечь до 500 миллионов долларов через стейблкоин-экосистему Sky; Framework Ventures также инвестировали 45 миллионов долларов в обмен на примерно 10% акций. Better ожидают, что эта корректировка снизит стоимость капитала более чем на 100 базисных пунктов. Компания заявляет, что после внедрения токенизированного финансирования появится возможность снизить процентные ставки для клиентов до уровня ниже 5%, в то время как средние отраслевые ставки превышают 6%.
Компании остро необходимо снизить стоимость финансирования. В первом квартале Better выдали кредитов на 1,64 миллиарда долларов, что на 89% больше, чем годом ранее, выручка составила 47,5 миллиона долларов, но компания всё равно понесла убытки около 70 миллионов долларов. С 2016 года компания выдала кредитов на общую сумму более 110 миллиардов долларов; в декабре 2021 года она уволила 900 человек в ходе одной онлайн-встречи, и Гарг годами сталкивается с критикой по этому поводу.
Множественное давление не ослабило его решимости делать ставку на эту отрасль. «Худший сценарий — запустить продукт, и на него не будет спроса, но реальность такова, что это не так». Говоря о перспективах отрасли, он сказал: «Не нужно просто мечтать о будущем, важно его создавать».
