Écrit par : Boaz Sobrado
Compilé par : Chopper , Foresight News
Il y a douze ans, Vishal Garg a vécu personnellement les difficultés d'achat d'une maison et cherche depuis une solution. « À l'époque, j'ai réalisé que je devais vendre mes actifs, payer des impôts sur les plus-values, les convertir en liquidités pour pouvoir payer la maison. Pourquoi ne pas pouvoir simplement mettre en gage des actifs plutôt que de devoir les liquider pour obtenir de l'argent ? » a déclaré le PDG de Better Home & Finance dans une interview.
Plus problématique encore était la séquence des transactions. « Et si vous ne réussissiez pas à obtenir la maison après avoir fait une offre ? Mais l'agent immobilier vous demande d'avoir l'argent prêt, sinon le vendeur ne prendra pas votre offre au sérieux. L'acheteur est contraint de vendre ses actifs, de payer des impôts, avant de savoir si son offre d'achat est acceptée. »
En mars de cette année, Better s'est associé à Coinbase pour lancer une solution. L'emprunteur met en gage du Bitcoin ou de l'USDC et obtient deux prêts : un prêt hypothécaire standard de premier rang conforme aux normes de Fannie Mae ; et un prêt de financement privé séparé pour l'acompte, garanti par des actifs cryptographiques, avec une deuxième hypothèque sur la maison. Le Wall Street Journal a rapporté le même jour que Fannie Mae acceptait pour la première fois des prêts hypothécaires garantis par des actifs cryptographiques. Début juin, un couple d'une trentaine d'années d'Ann Arbor, Michigan, a réalisé le premier prêt dans ce modèle. Better a révélé qu'avant le lancement officiel du produit cet été, la liste de réservation correspondait à un volume de prêts potentiels d'environ 250 millions de dollars, dont 41 % des demandeurs n'avaient pas suffisamment de liquidités pour payer l'acompte.
Concernant l'entité qui acquiert ces prêts, Garg a déclaré : « Ce type d'actifs répond aux critères d'investissement des banques, plusieurs banques font déjà la queue pour acheter, pour acquérir ces prêts, y compris certaines des plus grandes banques américaines. » Il estime que cela deviendra une voie importante pour l'intégration formelle des actifs numériques dans le système bancaire.
Coût réel et règles de nantissement
Le ratio de nantissement détermine directement le public cible du produit. Le nantissement de Bitcoin nécessite une exigence de couverture de 250 %, ce qui signifie que pour un prêt d'acompte de 100 000 dollars, il faut un Bitcoin d'une valeur de 250 000 dollars en garantie ; l'USDC, stable, a un ratio de nantissement requis de 125 %. Le produit ne comporte pas de mécanisme d'appel de marge, une baisse du prix du Bitcoin ne modifiera pas les termes du prêt hypothécaire. La liquidation des actifs ne sera déclenchée que si l'emprunteur fait défaut de paiement pendant 60 jours consécutifs, un standard identique à celui d'un prêt hypothécaire conforme classique.
La logique de conception de ce mécanisme est claire, elle s'adresse aux acheteurs « riches en actifs mais pauvres en liquidités ». Les données de l'agence de recherche immobilière Redfin montrent que récemment, 12,7 % des jeunes acheteurs ont utilisé des actifs cryptographiques pour financer leur acompte. Les données de l'Association nationale des agents immobiliers indiquent qu'à la fin de 2025, l'âge médian des premiers acheteurs atteindra un record historique de 40 ans, tandis que la proportion de primo-accédants parmi l'ensemble des acheteurs atteindra un plus bas historique, à seulement 21 %. (La Mortgage Bankers Association conteste ce chiffre en citant les données fédérales sur les prêts). Les données du recensement montrent qu'au deuxième trimestre de cette année, le taux de propriété des logements pour le groupe des moins de 35 ans n'était que de 35,2 %.
Accorder des prêts en utilisant les actifs que l'emprunteur détient continuellement n'est pas un modèle entièrement nouveau. Doug Ricketts, cofondateur et PDG de PayJoy, a déclaré dans le podcast « On The Margin » que les smartphones pouvaient jouer un rôle similaire à celui d'une garantie immobilière. « Notre innovation initiale a été de configurer le téléphone comme une garantie, en un sens, le smartphone équivaut à la propriété dans une opération hypothécaire. » PayJoy propose des services de prêt en Amérique latine, en Afrique et en Asie du Sud à des personnes ayant un faible historique de crédit. En cas de retard de paiement, les fonctionnalités de l'appareil sont verrouillées, c'est ce qu'on appelle le modèle de nantissement numérique.
Ricketts a une ligne de conduite claire concernant la logique de tarification de la garantie : « Pour prêter aux populations à faible revenu, un modèle consiste à facturer des intérêts extrêmement élevés, à laisser un grand nombre d'utilisateurs faire défaut, et à dépendre de quelques emprunteurs pour générer des bénéfices élevés. Mais ce n'est pas la voie de PayJoy. » Les prêts PayJoy ne facturent qu'un seul frais fixe, ne génèrent pas d'intérêts cumulatifs, ce qui est assez rare dans le domaine du crédit à la consommation technologique.
Sept sénateurs appellent à l'arrêt
Le 30 avril, sept sénateurs ont envoyé une lettre au directeur de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), William Pulte, nommant Better et Coinbase, et demandant à l'autorité de régulation de « retirer les approbations pertinentes et d'interdire aux entreprises soutenues par le gouvernement d'assumer des risques liés aux actifs cryptographiques ». La lettre était signée par Dick Durbin et Elizabeth Warren, avec les cosignataires Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders et Mazie Hirono.
La raison centrale avancée par les sénateurs était précisément la clause de nantissement de 250 % que Better présentait comme représentant la robustesse de la gestion des risques. La lettre disait : « Ce mécanisme exige que l'acheteur mette en gage des actifs cryptographiques pouvant valoir jusqu'à 2,5 fois le montant de l'acompte pour être éligible au prêt. Cela reconnaît en soi que les actifs cryptographiques sont des actifs à haut risque ; en outre, l'acheteur doit payer des intérêts sur les deux prêts simultanément. » L'équipe des sénateurs a estimé que le coût du financement combiné pouvait être jusqu'à 1,5 point de pourcentage plus élevé que le taux hypothécaire standard de Fannie Mae, et a mis en garde : « Le fardeau élevé pourrait inciter les emprunteurs à simplement abandonner le remboursement du prêt, et les pertes finales pourraient être supportées par les contribuables américains. » Ils ont demandé une réponse de l'autorité de régulation avant le 30 mai, mais la FHFA n'a pas encore répondu publiquement.
Dans un article d'opinion conjoint publié en juin, Alys Cohen du National Consumer Law Center et Corey Frayer de l'American Consumer Federation ont adopté une position plus radicale : le gouvernement fédéral « risque de répéter les erreurs qui ont conduit à la crise des saisies immobilières de 2008 ». Leur conclusion était que ce n'était pas une innovation financière pour les consommateurs, mais un détonateur de catastrophe.
Les conditions du marché ont également assombri cette activité. Le Bitcoin a atteint un sommet d'environ 123 000 dollars en octobre dernier, est retombé autour de 62 800 dollars en février de cette année, et a continué à fluctuer dans la fourchette des 60 000 dollars tout au long du mois de juillet, son prix n'étant plus que la moitié du pic.
La vision à long terme de Garg
Le Bitcoin n'est qu'un début. « Actuellement, nous prenons en charge le Bitcoin et l'USDC, et nous prévoyons ensuite d'intégrer divers actifs tokenisés grand public, y compris des tokens représentant des actions d'entreprises comme SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon, etc. » Garg a déclaré que le projet ne prendrait pas en charge les meme coins, mais choisirait uniquement des actifs ayant de la liquidité et une attention institutionnelle élevée, Ethereum et Solana seront les prochains à être ajoutés.
Il a une vision encore plus poussée : les parents pourraient mettre en gage les actifs de leur compte de retraite pour aider leurs enfants à acheter une maison, une direction qui fait écho au secteur des pensions en cryptomonnaies. À l'avenir, l'acheteur n'aura qu'à prendre une photo de la propriété et laisser un logiciel gérer l'ensemble du processus. « Un agent IA intelligent soumettra la demande d'achat sur la plateforme Better, calculera automatiquement la limite d'offre. À long terme, les gens ordinaires pourront détenir des parts de propriétés, échanger flexibles entre différentes maisons. Pour l'instant, cela est difficile à réaliser, le seul obstacle étant les frictions transactionnelles complexes. »
Au fond de cette vision se trouve une analyse des tendances de constitution d'actifs des jeunes. « Les jeunes d'aujourd'hui manquent d'actifs qui puissent servir de couverture contre l'inflation et leur permettre de bénéficier de la hausse des prix de l'immobilier. »
La controverse derrière le nantissement de tokens
Le secteur des actions tokenisées est confronté à une question clé sans réponse unique : quels droits légaux confère réellement la détention d'un token. Actuellement, le secteur de la « tokenisation de tout » est généralement gêné par cela. Chan Ahn, fondateur et PDG de Tessera, a révélé dans le podcast « On The Margin » que la société avait lancé un produit tokenisé SpaceX en février. Il a reconnu les caractéristiques du modèle commercial, « la plateforme délibérément n'a pas mis en place de processus KYC, ce n'est pas une omission. » L'objectif initial du projet était de réduire les barrières à l'entrée — le marché privé a longtemps compté sur des formalités complexes, des seuils d'investissement minimum élevés et des restrictions géographiques pour exclure 99,9 % des investisseurs ordinaires.
Chris Turner, cofondateur de Kula, a fait une distinction dans le même podcast : la grande majorité des actifs tokenisés ne représentent qu'un droit aux bénéfices de l'actif sous-jacent au niveau contractuel, ce qui n'équivaut pas à détenir directement l'actif sous-jacent ; un autre modèle réalise le token en tant qu'actif, détenir le token équivaut à posséder l'actif sous-jacent. Il y a une différence fondamentale. Pour les agents d'approbation de prêts hypothécaires, lors de l'évaluation de la garantie, ils doivent distinguer à quelle catégorie de droits appartient ce qu'ils détiennent.
Dans le même temps, Better est en train de restructurer ses propres canaux de financement. En février de cette année, la société a conclu un partenariat avec Framework Ventures, prévoyant de déployer jusqu'à 5 milliards de dollars de fonds via l'écosystème de stablecoin Sky, Framework Ventures investissant simultanément 45 millions de dollars pour acquérir environ 10 % des actions. Better s'attend à ce que cet ajustement réduise les coûts en capital de plus de 100 points de base. La société affirme qu'après la mise en œuvre du financement tokenisé, il sera possible de réduire les taux d'intérêt des clients en dessous de 5 %, alors que les taux du secteur sont généralement supérieurs à 6 %.
L'entreprise a un besoin urgent de réduire ses coûts de financement. Au premier trimestre, Better a accordé des prêts pour 1,64 milliard de dollars, en hausse de 89 %, avec un chiffre d'affaires de 47,5 millions de dollars, mais a tout de même enregistré une perte d'environ 70 millions de dollars. Depuis 2016, la société a accordé un volume cumulé de prêts de plus de 110 milliards de dollars ; en décembre 2021, elle avait licencié 900 personnes en une seule réunion en ligne, et Garg a dû faire face pendant des années aux questions extérieures sur cet incident.
Les multiples pressions n'ont pas affaibli sa détermination à miser sur ce secteur. « Le pire résultat serait que le produit soit lancé et que personne ne s'y intéresse, mais la réalité n'est pas ainsi. » Parlant des perspectives du secteur, il a déclaré : « Il ne faut pas simplement rêver de l'avenir, il est plus important de le créer de ses propres mains. »
