Penulis: Boaz Sobrado
Kompilasi: Chopper , Foresight News
Dua belas tahun lalu, Vishal Garg mengalami sendiri kesulitan membeli rumah, dan sejak itu dia terus mencari solusi. "Saat itu saya sadar, saya harus menjual aset, membayar pajak capital gain, dan menukarnya menjadi uang tunai baru bisa membayar harga rumah. Mengapa tidak bisa langsung menggadaikan aset, daripada harus mencairkan aset menjadi uang tunai?" kata CEO Better Home & Finance ini dalam sebuah wawancara.
Yang lebih rumit lagi adalah urutan proses transaksinya. "Bagaimana jika penawaran diajukan tapi ternyata rumahnya tidak berhasil didapatkan? Tapi agen properti akan meminta Anda menyiapkan uang tunai, kalau tidak penjual tidak akan serius mempertimbangkan penawaran Anda. Calon pembeli terpaksa menjual aset dulu, membayar pajak, baru kemudian tahu apakah penawaran pembeliannya diterima atau tidak."
Pada Maret tahun ini, Better bekerja sama dengan Coinbase meluncurkan solusinya. Peminjam menggadaikan Bitcoin atau USDC, mendapatkan dua pinjaman: satu adalah pinjaman hipotek lien pertama standar Fannie Mae; dan satu lagi adalah pinjaman pembiayaan pribadi terpisah untuk membayar uang muka, dengan aset kripto sebagai jaminan, disertai dengan lien kedua pada rumah tersebut. Pada hari yang sama, *The Wall Street Journal* melaporkan, untuk pertama kalinya Fannie Mae menerima pinjaman hipotek yang didukung aset kripto. Awal Juni, sepasang suami-istri berusia awal tiga puluhan di Ann Arbor, Michigan, menyelesaikan pinjaman pertama dalam model ini. Better mengungkapkan, sebelum produk diluncurkan resmi pada musim panas, daftar tunggu yang ada berpotensi mencakup skala pinjaman sekitar $250 juta, dengan 41% pemohon tidak memiliki cukup uang tunai untuk membayar uang muka pembelian rumah.
Saat ditanya tentang penerima dana untuk aset pinjaman ini, Garg mengatakan: "Aset semacam ini memenuhi standar investasi bank, banyak bank sudah antre ingin membeli dan mengambil alih pinjaman-pinjaman ini, termasuk bank-bank besar terkemuka di AS." Dia meyakini, ini akan menjadi jalur penting bagi aset digital untuk terhubung secara formal dengan sistem perbankan.
Biaya Nyata dan Aturan Agunan
Rasio agunan langsung menentukan kelompok sasaran produk ini. Untuk menggadaikan Bitcoin, persyaratan agunannya adalah 250%, artinya jika pinjaman uang muka adalah $100.000, maka diperlukan Bitcoin senilai $250.000 sebagai jaminan; untuk USDC yang harganya stabil, persyaratan rasio agunan adalah 125%. Produk ini tidak memiliki mekanisme margin call, penurunan harga Bitcoin tidak akan mengubah syarat-syarat pinjaman hipotek. Penyitaan aset hanya akan dipicu jika peminjam telat membayar angsuran selama 60 hari berturut-turut, standarnya sama dengan pinjaman hipotek konvensional yang sesuai peraturan.
Logika desain mekanisme ini jelas, ditujukan untuk calon pembeli rumah yang "asetnya cukup tapi kekurangan likuiditas". Data dari lembaga penelitian properti Redfin menunjukkan, baru-baru ini 12,7% pembeli rumah muda pernah menggunakan aset kripto untuk mengumpulkan uang muka. Data dari National Association of Realtors menunjukkan, pada akhir 2025, usia median pembeli rumah pertama kali akan mencapai rekor tertinggi yaitu 40 tahun, sementara proporsi pembeli rumah pertama kali terhadap total pembeli rumah akan mencapai rekor terendah, hanya 21%. (Mortgage Bankers Association memiliki perbedaan pendapat terhadap angka ini, mengutip data pinjaman federal). Data sensus menunjukkan, pada kuartal kedua tahun ini, tingkat kepemilikan rumah kelompok usia di bawah 35 tahun hanya 35,2%.
Memanfaatkan aset yang terus dimiliki peminjam untuk memberikan pinjaman bukanlah model yang benar-benar baru. Doug Ricketts, Pendiri dan CEO PayJoy, dalam podcast *On The Margin* mengatakan, smartphone dapat berperan serupa dengan agunan properti. "Inovasi awal kami adalah menjadikan ponsel sebagai jaminan, dalam arti tertentu smartphone setara dengan properti dalam bisnis hipotek." PayJoy memberikan layanan pinjaman kepada orang-orang dengan riwayat kredit yang lemah di Amerika Latin, Afrika, Asia Selatan, begitu pengguna telat membayar, fungsi perangkat akan dikunci, ini adalah model agunan digital yang sudah dikenal luas.
Ricketts memiliki batasan logika yang jelas dalam menilai agunan: "Memberikan pinjaman kepada kelompok berpenghasilan rendah, satu model adalah mengenakan bunga yang sangat tinggi, membiarkan banyak pengguna gagal bayar, dan mengandalkan beberapa peminjam untuk mendapatkan keuntungan besar. Tapi ini bukan jalur PayJoy." Pinjaman PayJoy hanya mengenakan biaya tetap satu kali, tidak menghasilkan bunga akumulatif bergulir, hal ini sangat langka di bidang kredit konsumen teknologi.
Tujuh Senator Menyerukan Penghentian
Pada 30 April, tujuh senator mengirim surat kepada Direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA) William Pulte, menyebut nama Better dan Coinbase, meminta lembaga pengawas "membatalkan persetujuan terkait, melarang perusahaan yang didukung pemerintah mengambil alih risiko terkait aset kripto". Surat ini dipimpin oleh Dick Durbin dan Elizabeth Warren, ditandatangani bersama oleh Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders, dan Mazie Hirono.
Alasan inti yang diajukan para senator adalah klausul agunan 250% yang diklaim Better mewakili ketangguhan manajemen risiko. Surat itu menulis: "Mekanisme ini mengharuskan calon pembeli rumah mengeluarkan aset kripto senilai hingga 2,5 kali jumlah uang muka baru memenuhi syarat pinjaman. Ini sendiri mengakui bahwa aset kripto termasuk aset berisiko tinggi; selain itu, peminjam perlu membayar bunga untuk dua pinjaman sekaligus." Tim anggota parlemen memperkirakan, biaya pembiayaan kombinasi ini dibandingkan dengan suku bunga hipotek standar Fannie Mae bisa lebih tinggi hingga 1,5 poin persentase, dan memperingatkan: "Beban yang mahal dapat mendorong peminjam untuk langsung menghentikan pembayaran pinjaman, kerugian akhirnya mungkin akan ditanggung oleh pembayar pajak Amerika." Mereka meminta lembaga pengawas untuk memberikan jawaban sebelum 30 Mei, tetapi hingga saat ini FHFA belum memberikan tanggapan publik.
Alys Cohen dari National Consumer Law Center dan Corey Frayer dari Consumer Federation of America bersama-sama menerbitkan artikel komentar pada bulan Juni, dengan pandangan yang lebih radikal: pemerintah federal "berpotensi mengulangi kesalahan yang memicu krisis penyitaan rumah tahun 2008". Kesimpulan keduanya adalah, ini bukan inovasi keuangan untuk konsumen, melainkan pemicu bencana.
Kondisi pasar juga menambah bayang-bayang pada bisnis ini. Bitcoin menyentuh puncak sekitar $123.000 pada Oktober lalu, harganya turun ke sekitar $62.800 pada Februari tahun ini, terus berfluktuasi di kisaran $60.000 sepanjang bulan Juli, harganya hanya tersisa setengah dari puncaknya.
Rencana Jangka Panjang Garg
Bitcoin hanyalah awal. "Saat ini kami mendukung Bitcoin dan USDC, rencananya selanjutnya akan mengintegrasikan berbagai aset tokenisasi arus utama, termasuk token ekuitas perusahaan seperti SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon, dll." Garg mengatakan, proyek tidak akan mendukung meme coin, hanya memilih aset yang memiliki likuiditas dan perhatian institusional yang tinggi, Ethereum dan Solana akan menjadi varietas berikutnya yang diluncurkan.
Dia memiliki konsep yang lebih jauh: orang tua dapat menggadaikan aset rekening pensiun mereka untuk membantu anak-anak membeli rumah, arah ini selaras dengan jalur pensiun aset kripto. Di masa depan, calon pembeli hanya perlu memotret properti, dan menyerahkan kepada perangkat lunak untuk menyelesaikan seluruh proses. "Agen AI cerdas mengajukan aplikasi pembelian rumah di platform Better, secara otomatis menghitung batas penawaran. Dalam jangka panjang, orang biasa dapat memegang porsi kepemilikan properti, dengan fleksibel bertukar rumah yang berbeda. Saat ini hal ini sulit direalisasikan, satu-satunya hambatan adalah gesekan transaksi yang rumit."
Di balik konsep ini, adalah penilaian terhadap tren alokasi aset anak muda. "Anak muda saat ini, kekurangan aset yang bisa menjadi lindung nilai inflasi, berbagi keuntungan kenaikan harga rumah."
Kontroversi di Balik Staking Token
Bisnis tokenisasi ekuitas menghadapi satu pertanyaan kunci yang belum memiliki jawaban seragam: hak hukum apa sebenarnya yang dimiliki dengan memegang token. Saat ini, jalur "tokenisasi segala sesuatu" umumnya terganggu oleh hal ini. Chan Ahn, Pendiri dan CEO Tessera, dalam podcast *On The Margin* mengungkapkan, perusahaan meluncurkan produk tokenisasi SpaceX pada bulan Februari. Dia jujur tentang karakteristik model bisnisnya, "Platform sengaja tidak menyediakan proses KYC, ini bukan kelalaian." Tujuan awal proyek adalah menurunkan ambang batas masuk — pasar privat lama bergantung pada prosedur rumit, ambang investasi minimum yang tinggi, dan batasan wilayah, menghalangi 99,9% investor biasa.
Chris Turner, salah satu pendiri Kula, dalam podcast yang sama membedakan, sebagian besar aset tokenisasi hanya mewakili hak atas pendapatan aset di tingkat kontrak, tidak sama dengan secara langsung memegang aset dasar; model lain mencapai token sebagai aset, memegang token setara dengan memiliki aset dasar. Keduanya memiliki perbedaan mendasar. Bagi petugas pemeriksa pinjaman hipotek, saat melakukan penilaian agunan, harus membedakan hak jenis mana yang dimilikinya.
Sementara itu, Better sedang merekonstruksi saluran pendanaannya sendiri. Pada bulan Februari tahun ini, perusahaan mencapai kerja sama dengan Framework Ventures, berencana mengandalkan ekosistem stablecoin Sky untuk menempatkan dana hingga $5 miliar, Framework Ventures sekaligus menginvestasikan $45 juta untuk mengambil saham sekitar 10%. Better memperkirakan, penyesuaian ini dapat menurunkan biaya modal lebih dari 100 basis poin. Perusahaan menyebut, setelah pendanaan tokenisasi terealisasi, ada peluang untuk menekan suku bunga pinjaman pelanggan di bawah 5%, sementara suku bunga industri umumnya di atas 6%.
Perusahaan ini sangat membutuhkan penurunan biaya dana. Pada kuartal pertama, volume pinjaman Better adalah $1,64 miliar, meningkat 89% dibandingkan tahun sebelumnya, pendapatan $47,5 juta, tetapi masih rugi sekitar $70 juta. Sejak 2016, perusahaan telah mengakumulasi volume pinjaman lebih dari $110 miliar; pada Desember 2021 pernah melakukan PHK 900 orang sekaligus melalui rapat online, selama bertahun-tahun Garg terus menghadapi pertanyaan dari luar mengenai hal ini.
Tekanan bertubi-tubi tidak mengurangi tekadnya untuk bertaruh di jalur ini. "Hasil terburuknya adalah produk diluncurkan tapi tidak ada yang tertarik, tetapi kenyataannya tidak seperti itu." Saat berbicara tentang prospek industri, dia mengatakan: "Tidak perlu selalu berkhayal tentang masa depan, yang lebih penting adalah menciptakan masa depan dengan tangan sendiri."
