1. Restrukturisasi Struktur Permintaan: Divergensi Prospek Industri Memperbesar Kesenjangan Ketahanan Kawasan Bisnis
Pembagian struktural ekonomi domestik saat ini akan membentuk kembali sisi permintaan di pasar sewa perkantoran: Ekspansi berkelanjutan industri berteknologi tinggi seperti AI, semikonduktor, dan energi baru akan mendorong pelepasan permintaan sewa dari perusahaan terkait; sedangkan industri tradisional berbasis permintaan domestik, yang tengah menghadapi tekanan operasional, mungkin akan mengurangi luas area sewa secara umum untuk mengoptimalkan biaya operasional.
Dipengaruhi oleh masuknya bertahap pasokan baru sepanjang tahun dan upaya pemilik gedung mempertahankan penyewa melalui strategi "menukar harga dengan volume", harga sewa diperkirakan akan terus berada pada tren penurunan. Namun, kawasan bisnis yang memiliki kemampuan menampung penyewa dari industri berteknologi tinggi akan mencatat kecepatan penyerapan ruang perkantoran yang lebih baik dibandingkan kawasan lain, sehingga penurunan harga sewanya diprediksi akan menyempit secara bertahap.
2. Evolusi Permintaan Sewa: Dipengaruhi Dua Arah oleh Aglomerasi Industri dan Peningkatan Efisiensi SDM
Saat ini, penyewa cenderung memilih kawasan bisnis yang memiliki sumber daya industri terkonsentrasi, kluster perusahaan hulu-hilir, dan menawarkan kebijakan pendukung industri, untuk memanfaatkan ekosistem industri dan insentif kebijakan di dalam kawasan tersebut guna mendukung perkembangan lebih lanjut.
Selain itu, penerapan skala besar AI akan merekonfigurasi kebutuhan alokasi sumber daya manusia perusahaan. Perusahaan yang berhasil mengoptimalkan efisiensi SDM dengan bantuan AI akan mengurangi luas area kantor yang mereka sewa.
3. Pemulihan Pasar Transaksi Besar-Besaran: Permintaan Investasi dan Akuisisi untuk Penggunaan Sendiri Sama-sama Pulih
Peningkatan aktivitas pembeli tipe investasi di pasar transaksi besar-besaran (bulk transaction) diharapkan dapat menyuntikkan kepercayaan ke pasar. Aset perkantoran yang memiliki arus kas sewa stabil dan berlokasi di kawasan unggulan sains dan teknologi (sci-tech) akan menjadi pilihan utama bagi pembeli tipe investasi.
Terbantu oleh perkembangan industri berteknologi tinggi, permintaan dari perusahaan terkait untuk mengakuisisi gedung perkantoran guna dijadikan kantor pusat sendiri akan dilepaskan. Gedung perkantoran yang atribut lokasi dan industrinya sangat cocok dengan bisnis mereka sendiri, sekaligus memiliki ruang untuk renovasi yang memadai, akan menjadi target yang disukai oleh pembeli tipe pengguna akhir ini.
Strategi Pasar Perkantoran Beijing Triwulan III 2026
Saran untuk Penyewa: Pilih Proyek Berkualitas sesuai Kebutuhan, Manfaatkan Merek untuk Optimalkan Klausa
Bagi penyewa yang operasi bisnisnya sangat dipengaruhi oleh citra gedung perkantoran, gedung perkantoran ikonik di Kawasan Bisnis Guomao adalah pilihan utama untuk relokasi. Penyewa semacam ini juga perlu membandingkan secara khusus fasilitas fisik dan standar layanan gedung perkantoran saat memilih lokasi, agar sesuai dengan kebutuhan ruang kerja inovatif, kolaborasi efisien, penerimaan klien, dan negosiasi bisnis yang didorong oleh model organisasi dan bisnis baru.
Penyewa terkemuka (head tenant) bahkan dapat memanfaatkan pengaruh merek mereka untuk menduduki posisi tawar yang kuat dalam negosiasi sewa, guna memperoleh klausa sewa yang lebih menguntungkan. Penyewa juga dapat bernegosiasi dengan pemilik gedung untuk menyepakati bahwa pemilik gedung yang menanggung pengeluaran modal satu kali untuk renovasi ruang kantor.
Saran untuk Pemilik Gedung: Bangun Layanan Pendukung Industri, Pertahankan Penyewa dengan Pemeliharaan Eksklusif
Pemilik gedung harus bertransformasi menjadi penyedia layanan perusahaan, membangun layanan pendukung industri yang lengkap, seperti penjodohan pendanaan dan investasi, seminar industri, untuk memberdayakan perkembangan penyewa.
Terhadap penyewa yang masa sewa di gedungnya akan segera berakhir, pemilik gedung dapat melakukan pendekatan lebih awal, secara proaktif menawarkan paket insentif perpanjangan sewa, sekaligus membuka hak akses seperti pindah ke lantai yang lebih baik; serta menyediakan manajer klien khusus untuk penyewa tersebut guna memberikan layanan satu lawan satu, merespons kebutuhan penyewa dengan efisien.
Saran untuk Pembeli (Akuisitor): Tetapkan Sasaran Akuisisi, Seleksi Target secara Spesifik
Disarankan agar pembeli tipe investasi dapat mempertimbangkan untuk mengakuisisi gedung perkantoran di Kawasan Bisnis Zhongguancun yang telah diisi oleh perusahaan-perusahaan terkemuka dan memiliki tingkat okupansi stabil di atas 90%; sekaligus memverifikasi sisa durasi sewa penyewa, kualifikasi kredit, dll., untuk memastikan proyek memiliki pendapatan sewa yang stabil.
Pembeli tipe pengguna akhir dengan latar belakang industri berteknologi tinggi dapat mempertimbangkan untuk mengakuisisi gedung perkantoran yang dikelilingi fasilitas pendukung industri yang lengkap, namun pemiliknya sedang mengalami tekanan keuangan, sehingga dapat mengakuisisi target dengan harga lebih rendah; serta mengevaluasi secara khusus biaya renovasi fasilitas fisik, menyaring proyek yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan perkembangan industri dengan biaya rendah.
Kondisi Pasar Triwulan II
Gambaran Keseluruhan Pasar Sewa Perkantoran Kelas A Beijing
Pada triwulan II 2026, harga sewa efektif rata-rata pasar sewa perkantoran Kelas A Beijing masih berada pada tren penurunan, turun 2,7% secara bulanan (month-on-month) menjadi 197 yuan/meter persegi/bulan. Tingkat kekosongan (vacancy rate) meskipun turun 0,6 poin persentase secara bulanan menjadi 16,3%, masih berada pada level tinggi. Ditambah dengan masuknya bertahap pasokan baru sepanjang tahun, tekanan penyerapan (absorption) di pasar sewa tetap signifikan.
Kawasan bisnis seperti Zhongguancun, Wangjing-Jiuxianqiao yang disukai penyewa industri berteknologi tinggi mencatat transaksi sewa area besar untuk perkantoran: Zhongke Chuanda menyewa lokasi baru di Kawasan Sains dan Teknologi Dongsheng Tahap II di Kawasan Bisnis Zhongguancun, dengan luas sekitar 7.000 meter persegi; Geek+ Robotics menyewa lokasi baru di Taman Bisnis Hengtong di Kawasan Bisnis Wangjing-Jiuxianqiao, dengan luas sekitar 8.100 meter persegi. Ini membuktikan bahwa kelengkapan sumber daya industri di kawasan dan fasilitas fisik gedung yang berstandar tinggi telah menjadi keunggulan penting untuk menarik penyewa dari industri berteknologi tinggi.
Gambaran Kawasan Bisnis Terperinci Pasar Sewa Perkantoran Kelas A Beijing
Sorotan Transaksi Sewa di Berbagai Kawasan Bisnis Beijing
Kinerja Pasar Transaksi Besar-Besaran (Bulk Transaction) Perkantoran
Pada triwulan II 2026, nilai transaksi pasar transaksi besar-besaran perkantoran Beijing mencapai 14,2 miliar yuan. Dua faktor mendorong panasnya transaksi perkantoran: Di satu sisi, divergensi struktur industri, lingkungan suku bunga rendah, ditambah dengan diluncurkannya REITs properti komersial, mendorong pembeli tipe investasi aktif menempatkan modal di perkantoran yang berlokasi di kawasan bisnis dengan sumber daya industri berteknologi tinggi yang melimpah; Di sisi lain, kebijakan yang mendukung perkembangan industri berteknologi tinggi meningkatkan permintaan pembeli tipe pengguna akhir dari industri terkait untuk mengakuisisi gedung perkantoran sebagai kantor pusat sendiri.
Kawasan Bisnis Zhongguancun mencatat transaksi besar-besaran perkantoran dengan nilai tertinggi pada triwulan ini: Dajia Life Insurance dan asuransi lainnya secara bersama mendirikan dana khusus senilai 6,1 miliar yuan untuk mengakuisisi Dinghao DH3. Transaksi ini mencerminkan pengakuan pembeli tipe investasi terhadap nilai jangka panjang Kawasan Bisnis Zhongguancun. Selain itu, kemampuan proyek ini dalam menarik penyewa berkualitas yang dapat memberikan arus kas sewa yang stabil juga merupakan faktor inti pembeli tipe investasi mengakuisisi proyek ini.
Tren Harga Jual Rata-Rata dan Rasio Sewa-Harga (Rent-to-Price Ratio) Transaksi Besar-Besaran Perkantoran
Pada triwulan ini, harga jual rata-rata transaksi besar-besaran perkantoran naik 24% secara bulanan menjadi 38.312 yuan/meter persegi. Kenaikan signifikan harga jual rata-rata ini berasal dari adanya pembeli tipe pengguna akhir yang mengakuisisi gedung perkantoran di Kawasan Perluasan Selatan Financial Street dan Kawasan Bisnis Lize dengan harga jual rata-rata di atas 50.000 yuan/meter persegi. Hal ini mencerminkan bahwa perusahaan yang membutuhkan kepemilikan gedung perkantoran sendiri sedang memanfaatkan periode jendela harga saat ini untuk secara aktif menempatkan modal pada aset perkantoran berkualitas.
Kasus Transaksi di Pasar Transaksi Besar-Besaran Beijing
RET Ruiyide Commercial Real Estate Research Center
Artikel ini berasal dari akun WeChat publik "RET Ruiyide", penulis: 这里是
