1. Restructuration de la demande : divergence des secteurs industriels, accentuant l’écart de résilience entre les zones d'affaires
La différenciation structurelle actuelle de l’économie chinoise va remodeler la demande locative de bureaux : l’expansion continue des secteurs de haute technologie tels que l’IA, les semi-conducteurs, les énergies nouvelles stimulera la demande locative des entreprises concernées. En revanche, les secteurs traditionnels tournés vers la demande intérieure, confrontés à des difficultés opérationnelles, pourraient généralement réduire leur surface locative pour optimiser leurs coûts.
Sous l’effet de la mise progressive sur le marché de nouvelles offres cette année et des efforts des propriétaires pour fidéliser les locataires via des réductions de prix, les loyers continueront de baisser. Cependant, dans les zones d’affaires capables d’attirer des locataires des secteurs de haute technologie, le taux d’absorption des bureaux sera supérieur à celui des autres zones, ce qui conduira à un rétrécissement progressif de la baisse des loyers.
2. Évolution de la demande locative : double influence de la concentration industrielle et de l’amélioration de l’efficacité humaine
Actuellement, les locataires ont tendance à privilégier les zones d’affaires concentrant des ressources industrielles, des entreprises en amont et en aval, et offrant des politiques de soutien au secteur, afin de bénéficier de l’écosystème industriel et des avantages politiques pour leur développement.
De plus, l’application à grande échelle de l’IA va remodeler les besoins des entreprises en matière de main-d’œuvre. Certaines entreprises, optimisant leur efficacité grâce à l’IA, réduiront la surface de bureaux qu’elles louent.
3. Redressement du marché des transactions en gros : reprise parallèle de la demande d’acquisition pour investissement et pour usage propre
La reprise d’activité des acquéreurs à vocation d’investissement sur le marché des transactions en gros est susceptible d’injecter de la confiance. Les actifs de bureaux générant des flux de trésorerie locatifs stables et situés dans des pôles d’innovation technologique seront les cibles privilégiées de ces acquéreurs.
Grâce au développement des secteurs de haute technologie, les entreprises concernées libéreront une demande d’acquisition de bureaux pour y établir leur siège propre. Les immeubles de bureaux dont l’attribut industriel de la localisation correspond étroitement à leurs activités et offrent un potentiel de rénovation suffisant seront les cibles privilégiées de ces acquéreurs à usage propre.
Stratégies pour le marché des bureaux à Pékin au troisième trimestre 2026
Conseils aux locataires : Choisir des projets de qualité selon ses besoins, optimiser les clauses grâce à sa marque
Pour les locataires dont l’image de l’immeuble de bureaux influence fortement leur activité, les bâtiments phares de la zone d’affaires de Guomao sont leur premier choix de déménagement. Ces locataires doivent également comparer attentivement les équipements et les standards de service des bâtiments pour répondre aux besoins des nouveaux modèles organisationnels et commerciaux en matière d’espaces de travail innovants, de collaboration efficace, de réception et de négociation commerciale.
Les locataires leaders peuvent s’appuyer sur l’influence de leur marque pour renforcer leur position lors des négociations de bail et obtenir des conditions plus avantageuses. Ils peuvent également négocier avec le propriétaire pour que ce dernier prenne en charge les dépenses en capital uniques liées à l’aménagement des espaces de bureau.
Conseils aux propriétaires : Développer des services d’accompagnement industriel, fidéliser les locataires par une gestion dédiée
Les propriétaires doivent évoluer vers des prestataires de services aux entreprises, en mettant en place des services d’accompagnement industriel complets, comme des mises en relation pour le financement, des salons sectoriels, etc., pour soutenir le développement des locataires.
Envers les locataires dont le bail arrive bientôt à échéance, les propriétaires peuvent prendre les devants, proposer activement des offres de renouvellement avantageuses, ouvrir simultanément des avantages comme une relocalisation vers des étages supérieurs, et assigner un responsable client dédié à ces locataires pour un service personnalisé et une réponse efficace à leurs besoins.
Conseils aux acquéreurs : Cibler les objectifs d’acquisition, sélectionner les actifs de manière ciblée
Il est conseillé aux acquéreurs à vocation d’investissement de privilégier l’acquisition d’immeubles de bureaux dans la zone de Zhongguancun, déjà occupés par des entreprises leaders et avec un taux d’occupation stable supérieur à 90% ; tout en vérifiant la durée résiduelle des baux et la solidité financière des locataires pour garantir un revenu locatif stable du projet.
Les acquéreurs à usage propre issus de secteurs de haute technologie peuvent envisager d’acquérir des immeubles de bureaux bien desservis en infrastructures industrielles mais dont le propriétaire est sous pression financière, permettant ainsi une acquisition à un prix plus bas ; ils doivent également évaluer attentivement les coûts de rénovation des équipements pour sélectionner les projets pouvant être adaptés à faible coût aux besoins du développement industriel.
Situation du marché au deuxième trimestre
Aperçu général du marché locatif des bureaux de catégorie A à Pékin
Au deuxième trimestre 2026, le loyer moyen effectif des bureaux de catégorie A à Pékin était toujours en baisse, affichant une diminution de 2,7 % en glissement trimestriel pour atteindre 197 yuans/m²/mois. Le taux de vacance, bien qu’en baisse de 0,6 point de pourcentage en glissement trimestriel à 16,3 %, reste à un niveau élevé. Combiné à la mise progressive sur le marché de nouvelles offres cette année, la pression d’absorption sur le marché locatif reste significative.
Les zones d’affaires appréciées des locataires des secteurs de haute technologie, comme Zhongguancun et Wangjing-Jiuxianqiao, ont enregistré des transactions locatives de grande surface : Thundersoft a loué de nouveaux espaces dans la phase II du parc scientifique et technologique de Dongsheng, situé à Zhongguancun, pour environ 7000 m² ; Geek+ Robotics a loué de nouveaux espaces dans le parc d’affaires Hengtong, situé à Wangjing-Jiuxianqiao, pour environ 8100 m². Ceci confirme que la richesse des ressources industrielles dans la zone et les équipements de haute qualité des bâtiments sont des avantages majeurs pour attirer les locataires des secteurs de haute technologie.
Aperçu des zones d’affaires du marché locatif des bureaux de catégorie A à Pékin
Points forts des transactions locatives par zone d’affaires à Pékin
Performance du marché des transactions en gros de bureaux
Au deuxième trimestre 2026, le montant des transactions en gros de bureaux à Pékin a atteint 14,2 milliards de yuans, porté par deux facteurs : d’une part, la différenciation du paysage industriel, l’environnement de taux bas et le lancement des REITs sur l’immobilier commercial incitent les acquéreurs à vocation d’investissement à se positionner activement sur les bureaux situés dans des zones riches en ressources des secteurs de haute technologie ; d’autre part, les politiques soutenant le développement de ces secteurs stimulent la demande des acquéreurs à usage propre de ces industries d’acquérir des bureaux pour leur siège social.
La zone de Zhongguancun a enregistré la transaction en gros de bureaux la plus importante du trimestre : des assureurs, dont Dajia Life Insurance, ont conjointement créé un fonds spécialisé de 6,1 milliards de yuans pour acquérir le bâtiment Dinghao DH3. Cette transaction reflète la reconnaissance par les acquéreurs à vocation d’investissement de la valeur à long terme de la zone de Zhongguancun. De plus, la présence de locataires de qualité assurant des flux de trésorerie locatifs stables est un facteur clé de cette acquisition.
Évolution du prix de vente moyen et du ratio prix/loyer des transactions en gros de bureaux
Ce trimestre, le prix de vente moyen des transactions en gros de bureaux a augmenté de 24 % en glissement trimestriel pour atteindre 38 312 yuans/m². Cette hausse significative du prix moyen s’explique par le fait que des acquéreurs à usage propre ont acheté des bureaux dans la zone d’extension sud de Finance Street et dans la zone de Lize à un prix moyen supérieur à 50 000 yuans/m². Cela montre que les entreprises ayant besoin de détenir leurs propres bureaux profitent de la fenêtre de prix actuelle pour s’implanter activement sur des actifs immobiliers de qualité.
Exemples de transactions sur le marché des transactions en gros à Pékin
RET Research Center
Cet article provient du compte public WeChat « RET睿意德 », auteur : 这里是
