1. Reestructuración de la demanda: Divergencia en el dinamismo sectorial, ampliando la brecha en la resiliencia de las zonas comerciales.
La actual divergencia estructural de la economía nacional reconfigurará el lado de la demanda de alquiler de oficinas: la continua expansión de sectores de alta tecnología, como la IA, los semiconductores y las energías renovables, impulsará la demanda de espacio de las empresas relacionadas; las industrias tradicionales orientadas al mercado interno, bajo la presión operativa, probablemente reducirán sus superficies alquiladas para optimizar costos.
Debido a la entrada gradual de nueva oferta durante el año y a que los propietarios continúan priorizando la retención de inquilinos mediante ajustes de precios, los alquileres seguirán en una tendencia a la baja. Sin embargo, las zonas comerciales capaces de atraer a empresas de sectores de alta tecnología registrarán un ritmo de absorción de oficinas superior al de otras zonas, por lo que la caída de sus alquileres se irá moderando.
2. Evolución de la demanda de alquiler: Doble influencia de la concentración industrial y la mejora de la eficiencia por persona
Actualmente, los inquilinos prefieren ubicarse en zonas comerciales con recursos industriales concentrados, aglomeración de empresas de la cadena de valor y políticas de apoyo sectorial, para aprovechar el ecosistema industrial y los beneficios políticos de la zona y así impulsar su desarrollo.
Además, la aplicación a gran escala de la IA reconfigurará las necesidades de dotación de personal de las empresas, lo que llevará a algunas empresas que optimicen su eficiencia mediante la IA a reducir el espacio de oficinas que alquilan.
3. Reactivación del mercado de grandes transacciones: Recuperación simultánea de la demanda de inversión y adquisiciones para uso propio
El aumento de la actividad de compradores de tipo inversor en el mercado de grandes transacciones podría inyectar confianza al mercado. Los activos de oficinas con flujos de caja estables por alquileres y ubicados en polos de innovación tecnológica serán los objetivos preferidos de los compradores de tipo inversor.
Gracias al desarrollo de los sectores de alta tecnología, se materializará la demanda de empresas relacionadas por adquirir edificios de oficinas para establecer sus sedes propias. Los edificios de oficinas cuya ubicación y atributos industriales coincidan estrechamente con sus propias actividades empresariales, y que a la vez ofrezcan suficiente espacio para remodelación, serán los favoritos de este tipo de compradores para uso propio.
Estrategia para el mercado de oficinas de Pekín en el tercer trimestre de 2026
Recomendaciones para los inquilinos: Seleccionar proyectos de calidad según las necesidades, optimizar las cláusulas aprovechando la marca
Para los inquilinos cuyo negocio depende en gran medida de la imagen del edificio de oficinas, los edificios icónicos dentro de la zona comercial de Guomao (CBD) son la opción prioritaria para su reubicación. Al elegir ubicación, estos inquilinos también deben comparar especialmente las instalaciones físicas y los estándares de servicio de los edificios, para satisfacer las necesidades de escenarios como el trabajo innovador impulsado por nuevos modelos organizativos y de negocio, la colaboración eficiente, la recepción de clientes y las negociaciones comerciales.
Los inquilinos líderes pueden aprovechar aún más la influencia de su propia marca para ocupar una posición fuerte en las negociaciones de arrendamiento, obteniendo así condiciones de alquiler más favorables. Los inquilinos también pueden negociar con los propietarios para que estos asuman el gasto de capital único de la adecuación del espacio de oficinas.
Recomendaciones para los propietarios: Desarrollar servicios complementarios industriales, operación y mantenimiento exclusivos para estabilizar a los inquilinos
Los propietarios deben transformarse en proveedores de servicios empresariales, desarrollando un conjunto completo de servicios complementarios industriales, como conexiones para inversión y financiación, reuniones sectoriales, etc., para potenciar el desarrollo de sus inquilinos.
Para los inquilinos cuyos contratos estén próximos a vencer, los propietarios pueden contactarlos con anticipación, ofreciendo proactivamente planes de renovación con incentivos, a la vez que les otorgan beneficios como la posibilidad de trasladarse a plantas superiores; y asignarles un gestor de cuentas dedicado para ofrecerles un servicio personalizado, respondiendo de manera eficiente a sus necesidades.
Recomendaciones para los compradores: Definir el objetivo de adquisición, seleccionar activos de manera dirigida
Se recomienda a los compradores de tipo inversor que consideren prioritariamente la adquisición de edificios de oficinas dentro de la zona comercial de Zhongguancun que ya alberguen empresas líderes y mantengan una tasa de ocupación estable superior al 90%; al mismo tiempo, verificar la vigencia restante de los contratos de alquiler, la solvencia de los inquilinos, etc., para garantizar que el proyecto genere ingresos por alquiler estables.
Los compradores para uso propio con antecedentes en sectores de alta tecnología podrían considerar la adquisición de edificios de oficinas con un entorno industrial complementario bien desarrollado en su entorno, pero cuyos propietarios enfrenten presiones financieras, pudiendo así adquirir el activo a un precio más bajo; y deben evaluar especialmente los costos de remodelación de las instalaciones físicas, seleccionando proyectos que puedan adaptarse a bajo costo a las necesidades de desarrollo industrial.
Situación del mercado en el segundo trimestre
Panorama general del mercado de alquiler de oficinas de categoría A en Pekín
En el segundo trimestre de 2026, el alquiler efectivo promedio de las oficinas de categoría A en Pekín continuó en tendencia a la baja, cayendo un 2,7% intertrimestral a 197 yuanes por metro cuadrado al mes. La tasa de vacantes, aunque disminuyó 0,6 puntos porcentuales intertrimestralmente hasta el 16,3%, se mantuvo en un nivel alto. Sumado a la entrada gradual de nueva oferta durante el año, la presión de absorción en el mercado de alquiler sigue siendo significativa.
Zonas comerciales como Zhongguancun y Wangjing-Jiuxianqiao, preferidas por inquilinos de sectores de alta tecnología, registraron transacciones de alquiler de grandes superficies: Thundersoft alquiló nuevas oficinas en la Fase II del Parque Científico y Tecnológico de Dongsheng, ubicado en Zhongguancun, con un área de aproximadamente 7,000 metros cuadrados; Geek+ Robotics alquiló nuevas oficinas en el Parque Empresarial Hengtong, ubicado en Wangjing-Jiuxianqiao, con un área de aproximadamente 8,100 metros cuadrados. Esto confirma que los abundantes recursos industriales de la zona comercial y las instalaciones físicas de alto estándar de los edificios de oficinas se han convertido en ventajas importantes para atraer a inquilinos de sectores de alta tecnología.
Panorama detallado por zonas comerciales del mercado de alquiler de oficinas de categoría A en Pekín
Puntos destacados de las transacciones de alquiler en las distintas zonas comerciales de Pekín
Desempeño del mercado de grandes transacciones de oficinas
En el segundo trimestre de 2026, el volumen de transacciones del mercado de grandes operaciones de oficinas en Pekín alcanzó los 142.000 millones de yuanes, impulsado por dos factores: por un lado, la divergencia en el panorama industrial, el entorno de bajas tasas de interés y la implementación de los REITs de bienes raíces comerciales, impulsan a los compradores de tipo inversor a buscar activamente oficinas ubicadas en zonas comerciales ricas en recursos de sectores de alta tecnología; por otro lado, las políticas de apoyo al desarrollo de estos sectores estimulan la demanda de compradores para uso propio de industrias relacionadas por adquirir edificios de oficinas como sede propia.
La zona comercial de Zhongguancun registró la transacción de oficinas más alta del trimestre en términos de valor: Dajia Life Insurance y otras aseguradoras establecieron conjuntamente un fondo especializado por valor de 61.000 millones de yuanes para adquirir el edificio Dinghao DH3. Esta transacción refleja el reconocimiento de los compradores de tipo inversor hacia el valor a largo plazo de la zona comercial de Zhongguancun. Además, la capacidad del proyecto de atraer inquilinos de calidad que generen flujos de alquiler estables fue un factor central para su adquisición por parte de los compradores inversores.
Tendencia del precio de venta promedio y de la relación precio/alquiler en las grandes transacciones de oficinas
Este trimestre, el precio de venta promedio en las grandes transacciones de oficinas aumentó un 24% intertrimestral, alcanzando los 38.312 yuanes por metro cuadrado. El alza significativa del precio promedio se debió a que algunos compradores para uso propio adquirieron edificios de oficinas ubicados en la zona de expansión sur de Financial Street y en la zona comercial de Lize, a un precio promedio superior a los 50.000 yuanes por metro cuadrado. Esto refleja que las empresas con necesidad de poseer sus propias oficinas están aprovechando la actual ventana de precios para posicionarse de manera proactiva en activos de oficinas de calidad.
Casos de transacciones en el mercado de grandes operaciones de Pekín
Centro de Investigación de Bienes Raíces Comerciales RET Ruide
Este artículo proviene del WeChat público "RET Ruide", autor: Aquí es
