Escrito por: Boaz Sobrado
Compilado por: Chopper , Foresight News
Hace doce años, Vishal Garg experimentó personalmente las dificultades de comprar una casa y desde entonces ha estado buscando una solución. "En ese momento me di cuenta de que tenía que vender activos, pagar impuestos sobre las ganancias de capital y convertir en efectivo para pagar la casa. ¿Por qué no puedo simplemente pignorar los activos, en lugar de liquidarlos para obtener efectivo?", dijo el director ejecutivo de Better Home & Finance en una entrevista.
Más complicado era el orden del proceso de transacción. "¿Y si haces una oferta y no consigues la casa? Pero el agente inmobiliario te pedirá que tengas el efectivo listo, de lo contrario el vendedor no considerará seriamente tu oferta. Los compradores se ven obligados a vender sus activos, pagar impuestos y luego descubrir si su oferta de compra es aceptada."
En marzo de este año, Better, en colaboración con Coinbase, presentó una solución. Los prestatarios pignoran Bitcoin o USDC y obtienen dos préstamos: un préstamo hipotecario de primer gravamen estándar de Fannie Mae; y otro préstamo de financiación privada independiente para el pago inicial, garantizado con activos criptográficos y con un gravamen secundario sobre la vivienda. Ese mismo día, *The Wall Street Journal* informó que Fannie Mae aceptaba por primera vez préstamos hipotecarios respaldados por activos criptográficos. A principios de junio, una pareja de treintañeros de Ann Arbor, Michigan, completó el primer préstamo bajo este modelo. Better reveló que, antes del lanzamiento oficial del producto en verano, la lista de espera correspondía a un volumen potencial de préstamos de unos 2.500 millones de dólares, y el 41% de los solicitantes no tenía suficiente efectivo para el pago inicial de la vivienda.
Al hablar sobre las entidades que adquieren estos préstamos, Garg dijo: "Este tipo de activos cumple con los estándares de inversión bancaria. Varios bancos ya están haciendo cola para adquirir y asumir estos préstamos, incluyendo algunos de los principales grandes bancos de Estados Unidos". Cree que esto se convertirá en un canal importante para la integración formal de los activos digitales en el sistema bancario.
Costo real y reglas de garantía
El ratio de garantía determina directamente a qué público se adapta el producto. Para pignorar Bitcoin se requiere una garantía del 250%. Si el préstamo para el pago inicial es de 100.000 dólares, se necesitan Bitcoins por valor de 250.000 dólares como garantía. Para el USDC, estable en precio, el requisito es del 125%. El producto no tiene mecanismos de llamada de margen; una caída en el precio de Bitcoin no altera los términos del préstamo hipotecario. La liquidación de activos solo se activa si el prestatario incumple el pago durante 60 días consecutivos, un estándar consistente con los préstamos hipotecarios convencionales y conformes.
La lógica de este diseño es clara: está dirigido a compradores de vivienda "ricos en activos pero con falta de liquidez". Datos de la firma de investigación inmobiliaria Redfin muestran que recientemente el 12.7% de los compradores jóvenes han utilizado activos criptográficos para financiar su pago inicial. Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, a finales de 2025, la mediana de edad de los compradores por primera vez alcanzará un máximo histórico de 40 años, y la proporción de compradores primerizos sobre el total de compradores será un mínimo histórico de solo el 21%. (La Asociación de Banqueros Hipotecarios, citando datos federales de préstamos, disputa esta cifra). Datos del censo muestran que en el segundo trimestre de este año, la tasa de propiedad de vivienda para el grupo menor de 35 años fue solo del 35.2%.
Utilizar activos que el prestatario ya posee para emitir préstamos no es un modelo completamente nuevo. Doug Ricketts, cofundador y director ejecutivo de PayJoy, dijo en el podcast *On The Margin* que un teléfono inteligente puede desempeñar un papel similar al de una garantía hipotecaria. "Nuestra innovación inicial fue establecer el teléfono como garantía; en cierto sentido, el teléfono inteligente es como la propiedad en un negocio hipotecario". PayJoy ofrece servicios de préstamo en América Latina, África y el sur de Asia a personas con historial crediticio limitado. Si un usuario incumple, las funciones del dispositivo se bloquean, lo que se conoce como el modelo de garantía digital.
Ricketts tiene una línea clara sobre la lógica de valoración de la garantía: "Para prestar a poblaciones de bajos ingresos, un modelo es cobrar intereses extremadamente altos, permitir altas tasas de incumplimiento y obtener ganancias excesivas de unos pocos prestatarios. Pero ese no es el camino de PayJoy". Los préstamos de PayJoy cobran una tarifa fija única, sin intereses acumulativos, algo raro en el crédito al consumo tecnológico.
Siete senadores piden la suspensión
El 30 de abril, siete senadores enviaron una carta al director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), William Pulte, nombrando a Better y Coinbase y solicitando a los reguladores que "revocaran las aprobaciones relevantes y prohibieran a las empresas respaldadas por el gobierno asumir riesgos relacionados con activos criptográficos". La carta fue firmada por Dick Durbin y Elizabeth Warren, y los cofirmantes incluyeron a Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders y Mazie Hirono.
La razón central que presentaron los senadores fue precisamente la cláusula de garantía del 250% que Better afirma representa una gestión de riesgo sólida. La carta decía: "Este mecanismo requiere que los compradores de vivienda pongan activos criptográficos por valor de hasta 2.5 veces el monto del pago inicial para ser elegibles para el préstamo. Esto en sí mismo reconoce que los activos criptográficos son de alto riesgo; además, los compradores deben pagar intereses sobre dos préstamos simultáneamente". El equipo de senadores estimó que el costo combinado de financiamiento podría ser hasta 1.5 puntos porcentuales más alto que las tasas hipotecarias estándar de Fannie Mae, y advirtió: "La carga onerosa podría llevar a los prestatarios a simplemente dejar de pagar, y las pérdidas finales podrían ser asumidas por los contribuyentes estadounidenses". Exigieron una respuesta de los reguladores antes del 30 de mayo, pero la FHFA aún no ha respondido públicamente.
Alys Cohen del Centro Nacional de Ley del Consumidor y Corey Frayer de la Federación Estadounidense del Consumidor publicaron conjuntamente un artículo de opinión en junio con un punto de vista más radical: el gobierno federal "podría repetir los errores que llevaron a la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2008". Su conclusión fue que esto no es una innovación financiera para los consumidores, sino un desencadenante de desastre.
Las condiciones del mercado también ensombrecen este negocio. Bitcoin alcanzó un máximo de alrededor de 123,000 dólares en octubre del año pasado, cayó a alrededor de 62,800 dólares en febrero de este año y se mantuvo en el rango de los 60,000 dólares durante todo julio, a solo la mitad de su precio máximo.
La visión a largo plazo de Garg
Bitcoin es solo el comienzo. "Actualmente admitimos Bitcoin y USDC, con planes futuros de incorporar varios activos tokenizados convencionales, incluyendo tokens de acciones de empresas como SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon, etc.", dijo Garg. El proyecto no admitirá meme coins, solo seleccionará activos con liquidez y alto interés institucional; Ethereum y Solana serán las próximas incorporaciones.
Tiene una visión aún más avanzada: los padres podrían pignorar activos de cuentas de jubilación para ayudar a sus hijos a comprar una casa, una dirección que resuena con el sector de las pensiones en activos criptográficos. En el futuro, los compradores solo necesitarán tomar fotos de una propiedad y el software completará todo el proceso. "Un agente de IA inteligente enviará la solicitud de compra en la plataforma Better, calculando automáticamente el límite máximo de oferta. A largo plazo, las personas comunes podrán poseer participaciones en propiedades, intercambiando flexiblemente entre diferentes viviendas. En este momento, esto es difícil de lograr; el único obstáculo es la fricción transaccional compleja".
En el fondo de esta visión está una evaluación de las tendencias de asignación de activos de los jóvenes. "Los jóvenes de hoy carecen de activos que puedan proteger contra la inflación y beneficiarse del aumento de los precios de la vivienda".
La controversia detrás del staking de tokens
El negocio de tokenización de acciones enfrenta una pregunta clave aún sin respuesta unificada: qué derechos legales conlleva poseer un token. Actualmente, el sector de "tokenización de todo" sufre comúnmente de esto. Chan Ahn, fundador y director ejecutivo de Tessera, reveló en el podcast *On The Margin* que su compañía lanzó un producto tokenizado de SpaceX en febrero. Fue franco sobre las características del modelo de negocio: "La plataforma deliberadamente no tiene un proceso de KYC, no es un descuido". El objetivo del proyecto es reducir las barreras de entrada: los mercados privados tradicionalmente han excluido al 99.9% de los inversores comunes a través de procedimientos complejos, altos umbrales de inversión mínima y restricciones geográficas.
Chris Turner, cofundador de Kula, hizo una distinción en el mismo podcast: la gran mayoría de los activos tokenizados solo representan un derecho a los beneficios del activo subyacente a nivel contractual, no equivalen a poseer directamente el activo subyacente; otro modelo logra que el token sea el activo mismo, poseer el token equivale a poseer el activo subyacente. Existe una diferencia fundamental. Para los evaluadores de préstamos hipotecarios, al valorar la garantía, deben distinguir claramente qué tipo de derecho poseen.
Mientras tanto, Better está reestructurando sus propios canales de financiación. En febrero de este año, la compañía llegó a un acuerdo con Framework Ventures, planeando desplegar hasta 5,000 millones de dólares en capital a través del ecosistema de stablecoins Sky, con Framework Ventures invirtiendo simultáneamente 45 millones de dólares por una participación de aproximadamente el 10%. Better espera que este ajuste pueda reducir el costo de capital en más de 100 puntos básicos. La compañía afirma que, una vez implementada la financiación tokenizada, tendrá la oportunidad de reducir las tasas de interés para los clientes por debajo del 5%, mientras que las tasas generales de la industria están por encima del 6%.
La compañía necesita urgentemente reducir su costo de capital. En el primer trimestre, Better otorgó préstamos por 1,640 millones de dólares, un aumento del 89% interanual, con ingresos de 47.5 millones de dólares, pero aún con una pérdida de aproximadamente 70 millones de dólares. Desde 2016, la compañía ha otorgado préstamos por un total de más de 110,000 millones de dólares; en diciembre de 2021 despidió a 900 personas de una vez en una reunión en línea, y durante años Garg ha enfrentado preguntas externas sobre este incidente.
Las múltiples presiones no han debilitado su determinación de apostar por este sector. "El peor resultado sería lanzar el producto y que nadie mostrara interés, pero la realidad no es esa". Hablando sobre las perspectivas de la industria, dijo: "No hay que solo soñar con el futuro, es más importante crearlo con nuestras propias manos".
