Tác giả: Boaz Sobrado
Biên dịch: Chopper , Foresight News
Mười hai năm trước, Vishal Garg đã trải qua khó khăn khi mua nhà, và từ đó đến nay vẫn không ngừng tìm kiếm giải pháp. "Lúc đó tôi nhận ra, tôi phải bán tài sản, nộp thuế lợi nhuận vốn, đổi thành tiền mặt mới có thể trả tiền nhà. Tại sao không thể trực tiếp thế chấp tài sản, mà nhất định phải thanh lý để lấy tiền mặt?" Vị CEO của Better Home & Finance cho biết trong một cuộc phỏng vấn.
Phức tạp hơn là trình tự giao dịch. "Nếu chẳng may sau khi đưa ra giá mà không mua được căn nhà đó thì sao? Nhưng môi giới bất động sản sẽ yêu cầu bạn chuẩn bị sẵn tiền mặt, nếu không người bán sẽ không nghiêm túc xem xét đề nghị của bạn. Người mua bị buộc phải bán tài sản, nộp thuế trước, sau đó mới biết được đề nghị mua nhà có được chấp nhận hay không."
Tháng 3 năm nay, Better hợp tác với Coinbase để đưa ra giải pháp. Người vay thế chấp Bitcoin hoặc USDC, nhận được hai khoản vay: một khoản vay thế chấp quyền ưu tiên thứ nhất đạt tiêu chuẩn của Fannie Mae; và một khoản vay tài chính tư nhân độc lập dùng để trả trước, với tài sản mã hóa làm tài sản bảo đảm, đồng thời đi kèm quyền ưu tiên thứ hai của ngôi nhà. Cùng ngày, The Wall Street Journal đưa tin, Fannie Mae lần đầu tiên chấp nhận khoản vay thế chấp được hỗ trợ bởi tài sản mã hóa. Đầu tháng 6, một cặp vợ chồng khoảng ba mươi tuổi ở Ann Arbor, Michigan đã hoàn thành khoản vay đầu tiên theo mô hình này. Better tiết lộ, trước khi sản phẩm chính thức ra mắt vào mùa hè, danh sách đặt trước tương ứng với quy mô khoản vay tiềm năng khoảng 250 triệu USD, trong đó 41% người nộp đơn không có đủ tiền mặt để trả trước khi mua nhà.
Khi nói về bên tiếp nhận vốn cho các khoản vay, Garg cho biết: "Loại tài sản này đáp ứng tiêu chuẩn đầu tư của ngân hàng, nhiều ngân hàng đã xếp hàng muốn mua lại, tiếp nhận các khoản vay này, trong đó có không ít ngân hàng lớn hàng đầu của Mỹ." Ông cho rằng, đây sẽ trở thành kênh quan trọng để tài sản kỹ thuật số chính thức kết nối với hệ thống ngân hàng.
Chi phí thực tế và quy tắc thế chấp
Tỷ lệ thế chấp trực tiếp quyết định nhóm đối tượng phù hợp với sản phẩm. Thế chấp Bitcoin cần đáp ứng yêu cầu thế chấp 250%, nếu số tiền vay trả trước là 100.000 USD, thì cần có Bitcoin trị giá 250.000 USD làm tài sản thế chấp; yêu cầu tỷ lệ thế chấp đối với USDC ổn định về giá là 125%. Sản phẩm này không có cơ chế ký quỹ bổ sung, giá Bitcoin giảm sẽ không thay đổi điều khoản khoản vay thế chấp. Chỉ khi người vay trả nợ quá hạn liên tục 60 ngày mới kích hoạt thanh lý tài sản, tiêu chuẩn này nhất quán với khoản vay thế chấp tuân thủ quy định thông thường.
Logic thiết kế cơ chế này rõ ràng, hướng đến người mua nhà "có đủ tài sản nhưng thiếu vốn lưu động". Dữ liệu từ cơ quan nghiên cứu bất động sản Redfin cho thấy, gần đây 12.7% người mua nhà trẻ tuổi từng sử dụng tài sản mã hóa để huy động tiền trả trước. Dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Hoa Kỳ cho thấy, cuối năm 2025, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu sẽ đạt mức cao kỷ lục là 40 tuổi, trong khi tỷ lệ người mua nhà lần đầu trong tổng số người mua nhà sẽ ở mức thấp kỷ lục, chỉ 21%. (Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp dẫn dữ liệu cho vay liên bang, có ý kiến khác về con số này). Dữ liệu điều tra dân số cho thấy, quý II năm nay, tỷ lệ sở hữu nhà ở của nhóm dưới 35 tuổi chỉ là 35,2%.
Việc sử dụng tài sản mà người vay tiếp tục nắm giữ để cho vay không phải là mô hình hoàn toàn mới. Doug Ricketts, đồng sáng lập kiêm CEO của PayJoy, cho biết trên podcast "On The Margin" rằng điện thoại thông minh có thể đóng vai trò tương tự như tài sản thế chấp trong bất động sản. "Sáng tạo ban đầu của chúng tôi là đặt điện thoại làm tài sản bảo đảm, theo một nghĩa nào đó, điện thoại thông minh tương đương với bất động sản trong nghiệp vụ thế chấp." PayJoy cung cấp dịch vụ cho vay cho những người có hồ sơ tín dụng mỏng ở Mỹ Latinh, châu Phi, Nam Á, một khi người dùng quá hạn, chức năng thiết bị sẽ bị khóa, cũng chính là mô hình thế chấp kỹ thuật số quen thuộc với công chúng.
Ricketts có một đường ranh giới rõ ràng về logic định giá tài sản thế chấp: "Khi cho vay nhóm thu nhập thấp, một mô hình là thu lãi suất cực cao, để cho nhiều người dùng vi phạm, dựa vào một số ít người vay để thu lợi nhuận cao. Nhưng đây không phải là con đường của PayJoy." Khoản vay của PayJoy chỉ thu một khoản phí cố định một lần, không phát sinh lãi suất tích lũy lăn kép, điều này khá hiếm trong lĩnh vực tín dụng tiêu dùng công nghệ.
Bảy Thượng nghị sĩ kêu gọi ngừng hoạt động
Ngày 30 tháng 4, bảy thượng nghị sĩ đã gửi thư cho William Pulte, Cục trưởng Cơ quan Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), chỉ tên Better và Coinbase, yêu cầu cơ quan quản lý "thu hồi phê duyệt liên quan, cấm các doanh nghiệp được chính phủ hỗ trợ tiếp nhận rủi ro liên quan đến tài sản mã hóa". Bức thư do Dick Durbin và Elizabeth Warren khởi xướng ký tên, những người đồng ký tên bao gồm Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders và Mazie Hirono.
Lý do cốt lõi mà các thượng nghị sĩ đưa ra chính là điều khoản thế chấp 250% mà Better tuyên bố đại diện cho tính ổn định quản lý rủi ro. Thư viết: "Cơ chế này yêu cầu người mua nhà phải đưa ra tài sản mã hóa có giá trị lên đến 2,5 lần số tiền trả trước mới đủ điều kiện vay. Bản thân điều này đã thừa nhận tài sản mã hóa thuộc loại tài sản rủi ro cao; ngoài ra, người mua nhà cần phải trả lãi cho cả hai khoản vay cùng một lúc." Nhóm nghị sĩ ước tính, chi phí tài trợ kết hợp có thể cao hơn lãi suất thế chấp tiêu chuẩn của Fannie Mae tối đa 1,5 điểm phần trăm, và cảnh báo: "Gánh nặng cao có thể khiến người vay trực tiếp từ bỏ việc trả nợ, tổn thất cuối cùng có thể sẽ do người nộp thuế Mỹ gánh chịu." Họ yêu cầu cơ quan quản lý trả lời trước ngày 30 tháng 5, nhưng cho đến nay FHFA vẫn chưa có phản hồi công khai.
Alys Cohen từ Trung tâm Luật Người tiêu dùng Quốc gia và Corey Frayer từ Liên minh Người tiêu dùng Hoa Kỳ đã cùng đăng một bài bình luận vào tháng 6, quan điểm còn cực đoan hơn: Chính phủ liên bang "có khả năng lặp lại vết xe đổ gây ra cuộc khủng hoảng tịch thu nhà ở năm 2008". Kết luận của hai người là, đây không phải là đổi mới tài chính hướng đến người tiêu dùng, mà là ngòi nổ của thảm họa.
Tình hình thị trường cũng phủ một bóng đen lên hoạt động kinh doanh này. Bitcoin đạt mức cao khoảng 123.000 USD vào tháng 10 năm ngoái, giá giảm xuống khoảng 62.800 USD vào tháng 2 năm nay, tiếp tục dao động trong khoảng 60.000 USD suốt tháng 7, giá chỉ còn một nửa so với đỉnh.
Bố cục dài hạn của Garg
Bitcoin chỉ là bước khởi đầu. "Hiện tại chúng tôi hỗ trợ Bitcoin và USDC, kế hoạch tiếp theo là kết nối với các loại tài sản token hóa chủ lưu, bao gồm token vốn cổ phần của các doanh nghiệp như SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon, v.v." Garg cho biết, dự án sẽ không hỗ trợ meme coin, chỉ chọn các mã tiền có tính thanh khoản, được các tổ chức quan tâm cao, Ethereum, Solana sẽ là những loại tiếp theo được ra mắt.
Ông có một ý tưởng tiến xa hơn: cha mẹ có thể thế chấp tài sản trong tài khoản hưu trí để giúp con cái mua nhà, hướng đi này tạo thành sự tương ứng với lĩnh vực quỹ hưu trí bằng tài sản mã hóa. Trong tương lai, người mua nhà chỉ cần chụp ảnh nguồn nhà, giao cho phần mềm hoàn thành toàn bộ quy trình. "Đại lý thông minh AI sẽ nộp đơn xin mua nhà trên nền tảng Better, tự động tính toán giới hạn giá đấu thầu. Về lâu dài, người bình thường có thể nắm giữ phần sở hữu bất động sản, linh hoạt trao đổi giữa các ngôi nhà khác nhau. Hiện tại việc này khó thực hiện, trở ngại duy nhất chính là ma sát giao dịch phức tạp."
Dưới đáy của ý tưởng này, là sự đánh giá về xu hướng phân bổ tài sản của giới trẻ. "Giới trẻ ngày nay, thiếu những tài sản có thể phòng ngừa lạm phát, chia sẻ lợi nhuận từ việc tăng giá nhà."
Tranh cãi đằng sau việc staking token
Nghiệp vụ token hóa vốn cổ phần đối mặt với một câu hỏi then chốt chưa có câu trả lời thống nhất: Việc nắm giữ token thực sự có những quyền lợi pháp lý nào. Hiện tại, lĩnh vực "token hóa vạn vật" phổ biến bị vấn đề này làm phiền. Chan Ahn, người sáng lập kiêm CEO của Tessera, tiết lộ trên podcast "On The Margin" rằng công ty đã ra mắt sản phẩm token hóa SpaceX vào tháng 2. Ông thừa nhận đặc điểm mô hình kinh doanh, "nền tảng cố ý không thiết lập quy trình KYC, không phải là sơ suất." Mục đích ban đầu của dự án là hạ thấp ngưỡng gia nhập – thị trường vốn tư nhân từ lâu dựa vào thủ tục phức tạp, ngưỡng đầu tư tối thiểu cao, hạn chế khu vực, đã chặn 99,9% nhà đầu tư bình thường ở bên ngoài.
Chris Turner, đồng sáng lập của Kula, đã phân biệt trên cùng một podcast rằng, đa số tài sản token hóa chỉ đại diện cho quyền hưởng lợi từ tài sản ở cấp độ hợp đồng, không bằng việc trực tiếp nắm giữ tài sản cơ sở; một mô hình khác thì thực hiện token chính là tài sản, nắm giữ token tương đương với sở hữu mã tiền cơ sở. Hai loại này có sự khác biệt cơ bản. Đối với nhân viên thẩm định khoản vay thế chấp, khi tiến hành định giá tài sản thế chấp, phải phân biệt rõ ràng tay mình thuộc loại quyền lợi nào.
Đồng thời, Better đang tái cấu trúc kênh tài trợ của chính mình. Tháng 2 năm nay, công ty này đã đạt được hợp tác với Framework Ventures, kế hoạch dựa vào hệ sinh thái stablecoin Sky để triển khai tối đa 500 triệu USD vốn, Framework Ventures đồng thời đầu tư 45 triệu USD mua cổ phần, nắm giữ khoảng 10%. Better dự kiến, lần điều chỉnh này có thể giảm hơn 100 điểm cơ bản chi phí vốn. Công ty cho biết, sau khi tài trợ token hóa được thực hiện, có cơ hội đẩy lãi suất cho khách hàng xuống dưới 5%, trong khi lãi suất phổ biến của ngành cao hơn 6%.
Công ty này rất cần giảm chi phí vốn. Quý I, Better cho vay quy mô 1,64 tỷ USD, tăng 89% so với cùng kỳ, doanh thu 47,5 triệu USD, nhưng vẫn lỗ khoảng 70 triệu USD. Từ năm 2016 đến nay, công ty đã cho vay tích lũy quy mô hơn 110 tỷ USD; tháng 12/2021 từng sa thải 900 nhân viên cùng lúc qua họp trực tuyến, nhiều năm qua Garg liên tục đối mặt với chất vấn từ bên ngoài về sự việc này.
Áp lực chồng chất không làm suy yếu quyết tâm của ông trong việc đặt cược vào lĩnh vực này. "Kết quả tồi tệ nhất là sản phẩm ra mắt không có ai quan tâm, nhưng thực tế không phải như vậy." Khi nói về triển vọng ngành, ông cho biết: "Không cần chỉ mãi tưởng tượng về tương lai, quan trọng hơn là tự tay tạo ra tương lai."
