1. Cấu trúc nhu cầu được định hình lại: Ngành nghề phát triển phân hóa, gia tăng khoảng cách sức chống chịu của các khu thương mại
Sự phân hóa cấu trúc của nền kinh tế trong nước hiện nay sẽ định hình lại phía nhu cầu thuê văn phòng: Sự mở rộng liên tục của các ngành công nghệ cao và tinh vi như AI, bán dẫn, năng lượng mới... sẽ thúc đẩy giải phóng nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp liên quan; trong khi các ngành truyền thống dựa vào nhu cầu nội địa, do áp lực kinh doanh, có thể phổ biến cắt giảm diện tích thuê để tối ưu hóa chi phí vận hành.
Dưới tác động của việc nguồn cung mới trong năm dần dần đi vào thị trường và chủ sở hữu vẫn giữ chân người thuê bằng cách đổi giá lấy khối lượng, giá thuê sẽ tiếp tục nằm trong xu hướng giảm. Tuy nhiên, các khu thương mại có khả năng tiếp nhận người thuê từ các ngành công nghệ cao và tinh vi sẽ có tốc độ giải phóng mặt bằng văn phòng tốt hơn các khu vực khác, do đó mức giảm giá thuê của họ sẽ dần thu hẹp.
2. Biến đổi nhu cầu thuê: Tác động hai chiều từ tập trung ngành và nâng cấp hiệu suất nhân sự
Hiện nay, người thuê có xu hướng chuyển đến các khu thương mại tập trung tài nguyên ngành, quy tụ doanh nghiệp thượng nguồn và hạ nguồn, đồng thời có chính sách hỗ trợ ngành, nhằm tận dụng hệ sinh thái ngành và lợi ích chính sách trong khu thương mại để phát triển hơn nữa.
Ngoài ra, việc ứng dụng AI trên quy mô lớn sẽ tái cấu trúc nhu cầu bố trí nhân lực của doanh nghiệp, một số doanh nghiệp tối ưu hóa hiệu suất nhân sự dựa vào AI sẽ giảm diện tích không gian văn phòng thuê.
3. Thị trường giao dịch lớn ấm lên: Nhu cầu đầu tư và mua sắm tự sử dụng phục hồi song song
Việc tăng cường hoạt động của bên mua theo hình thức đầu tư trên thị trường giao dịch lớn có khả năng bơm thêm niềm tin vào thị trường. Các tài sản văn phòng có dòng tiền thuê ổn định và tọa lạc tại các vùng đất sáng tạo công nghệ cao sẽ là lựa chọn hàng đầu của bên mua theo hình thức đầu tư.
Nhờ sự phát triển của các ngành công nghệ cao và tinh vi, nhu cầu mua văn phòng để xây dựng trụ sở tự sở hữu của các doanh nghiệp liên quan sẽ được giải phóng. Những tòa nhà văn phòng có thuộc tính ngành phù hợp cao với hoạt động kinh doanh của chính họ về vị trí, đồng thời có không gian cải tạo dồi dào, sẽ trở thành mục tiêu được ưa chuộng của nhóm bên mua tự sử dụng này.
Chiến lược thị trường văn phòng Bắc Kinh quý III năm 2026
Lời khuyên cho người thuê: Lựa chọn dự án chất lượng theo nhu cầu, tối ưu điều khoản dựa trên thương hiệu
Đối với những người thuê mà hình ảnh văn phòng ảnh hưởng cao đến việc triển khai hoạt động kinh doanh của chính họ, các tòa nhà văn phòng tiêu biểu trong khu thương mại Quốc Mậu là lựa chọn hàng đầu khi chuyển địa điểm. Khi lựa chọn địa điểm, nhóm người thuê này cũng cần tập trung so sánh cơ sở vật chất phần cứng và tiêu chuẩn dịch vụ của tòa nhà văn phòng, phù hợp với nhu cầu về văn phòng sáng tạo thúc đẩy bởi mô hình tổ chức và kinh doanh mới, hợp tác hiệu quả, tiếp đón và đàm phán thương mại.
Người thuê hàng đầu có thể dựa vào sức ảnh hưởng thương hiệu của chính mình để chiếm vị thế mạnh trong đàm phán hợp đồng thuê, từ đó tranh thủ các điều khoản thuê ưu đãi hơn. Người thuê cũng có thể thương lượng với chủ sở hữu, thỏa thuận để chủ sở hữu chịu chi phí vốn một lần cho việc trang trí không gian văn phòng.
Lời khuyên cho chủ sở hữu: Xây dựng dịch vụ hỗ trợ ngành, vận hành bảo trì chuyên dụng để ổn định người thuê
Chủ sở hữu nên chuyển đổi thành nhà cung cấp dịch vụ doanh nghiệp, xây dựng hệ thống dịch vụ hỗ trợ ngành hoàn chỉnh, như kết nối đầu tư - tài chính, các buổi hội thảo chuyên ngành... để trao quyền phát triển cho người thuê.
Đối với những người thuê sắp hết hạn hợp đồng trong tòa nhà, chủ sở hữu có thể chủ động liên hệ trước, đưa ra phương án ưu đãi gia hạn, đồng thời mở các quyền lợi như nâng cấp tầng; và bố trí quản lý khách hàng chuyên dụng cung cấp dịch vụ một đối một cho nhóm người thuê này, đáp ứng nhu cầu của người thuê một cách hiệu quả.
Lời khuyên cho bên mua: Xác định mục tiêu mua sắm, lựa chọn mục tiêu có định hướng
Đề xuất bên mua theo hình thức đầu tư có thể ưu tiên xem xét mua các tòa nhà văn phòng trong khu thương mại Trung Quan Thôn đã có doanh nghiệp hàng đầu thuê, tỷ lệ cho thuê ổn định trên 90%; đồng thời kiểm tra thời hạn còn lại của hợp đồng thuê, tư cách tín dụng... của người thuê để đảm bảo dự án có thu nhập cho thuê ổn định.
Bên mua tự sử dụng có nền tảng ngành công nghệ cao và tinh vi có thể xem xét mua các tòa nhà văn phòng có cơ sở hạ tầng hỗ trợ ngành xung quanh hoàn thiện, nhưng chủ sở hữu đang chịu áp lực tài chính, từ đó mua được tài sản mục tiêu với giá thấp hơn; và tập trung đánh giá chi phí cải tạo phần cứng, sàng lọc các dự án có thể thích ứng với chi phí thấp theo nhu cầu phát triển ngành.
Tình hình thị trường quý II
Tổng quan thị trường cho thuê văn phòng hạng A Bắc Kinh
Trong quý II năm 2026, giá thuê trung bình hiệu quả trên thị trường cho thuê văn phòng hạng A Bắc Kinh vẫn nằm trong xu hướng giảm, giảm 2,7% so với quý trước xuống còn 197 NDT/m²/tháng. Tỷ lệ trống mặc dù giảm 0,6 điểm phần trăm so với quý trước xuống 16,3%, nhưng vẫn ở mức cao. Cộng thêm việc nguồn cung mới trong năm dần đi vào thị trường, áp lực giải phóng mặt bằng trên thị trường cho thuê vẫn đáng kể.
Các khu thương mại được người thuê từ ngành công nghệ cao và tinh vi ưa chuộng như Trung Quan Thôn, Vọng Kinh - Tửu Tiên Kiều đều ghi nhận các giao dịch thuê diện tích lớn: Thrunova thuê mới tại Khu công nghệ Đông Thăng giai đoạn II thuộc khu thương mại Trung Quan Thôn, diện tích khoảng 7000 m²; Geek+ Robotics thuê mới tại Công viên thương mại Hengtong thuộc khu thương mại Vọng Kinh - Tửu Tiên Kiều, diện tích khoảng 8100 m². Điều này chứng minh rằng nguồn tài nguyên ngành phong phú trong khu thương mại và cơ sở vật chất phần cứng tiêu chuẩn cao của tòa nhà văn phòng đã trở thành lợi thế quan trọng thu hút người thuê từ các ngành công nghệ cao và tinh vi.
Tổng quan chi tiết các khu thương mại trên thị trường cho thuê văn phòng hạng A Bắc Kinh
Điểm sáng giao dịch cho thuê tại các khu thương mại Bắc Kinh
Biểu hiện thị trường giao dịch lớn văn phòng
Quý II năm 2026, giá trị giao dịch trên thị trường giao dịch lớn văn phòng Bắc Kinh đạt 14,2 tỷ NDT, hai yếu tố đẩy cao sức nóng giao dịch văn phòng: Một mặt, sự phân hóa cấu trúc ngành, môi trường lãi suất thấp cộng với việc REITs bất động sản thương mại đi vào hoạt động, thúc đẩy bên mua theo hình thức đầu tư tích cực bố trí văn phòng tại các khu thương mại giàu tài nguyên ngành công nghệ cao và tinh vi; mặt khác, chính sách hỗ trợ phát triển ngành công nghệ cao và tinh vi, củng cố nhu cầu mua văn phòng làm trụ sở tự sử dụng của bên mua tự sử dụng thuộc các ngành liên quan.
Khu thương mại Trung Quan Thôn ghi nhận giao dịch lớn văn phòng có giá trị cao nhất trong quý: Taikang Life Insurance cùng các công ty bảo hiểm khác thành lập quỹ chuyên dụng quy mô 6,1 tỷ NDT để mua Dinghao DH3. Giao dịch này phản ánh sự công nhận của bên mua theo hình thức đầu tư đối với giá trị dài hạn của khu thương mại Trung Quan Thôn. Ngoài ra, khả năng dự án này có người thuê chất lượng mang lại dòng tiền cho thuê ổn định cũng là yếu tố cốt lõi khiến bên mua theo hình thức đầu tư mua dự án này.
Xu hướng giá bán trung bình và tỷ lệ thuê/bán trong giao dịch lớn văn phòng
Giá bán trung bình trong giao dịch lớn văn phòng quý này tăng 24% so với quý trước lên 38.312 NDT/m². Việc giá bán trung bình tăng đáng kể bắt nguồn từ việc có bên mua tự sử dụng với giá bán trung bình cao hơn 50.000 NDT/m² đã mua các tòa nhà văn phòng tại khu mở rộng phía Nam Phố Tài chính và khu thương mại Lize. Điều này thể hiện các doanh nghiệp có nhu cầu sở hữu văn phòng đang chủ động bố trí tài sản văn phòng chất lượng nhân thời cơ giá cả hiện tại.
Case study giao dịch trên thị trường giao dịch lớn Bắc Kinh
RET 睿意德 Trung tâm nghiên cứu Bất động sản Thương mại
Bài viết từ tài khoản công chúng WeChat "RET睿意德", tác giả: 这里是
