Tác giả: Sean Lee, Forbes
Biên dịch: Saoirse, Foresight News
Trong nhiều năm, công nghệ token hóa luôn được xem là đột phá trong việc cách mạng hóa mô hình đầu tư bất động sản.
Về mặt lý thuyết, những lợi thế của nó rất rõ ràng: nhà đầu tư có thể nắm giữ các tài sản bất động sản chất lượng cao với số tiền nhỏ, hoàn tất giao dịch chỉ trong vài phút thay vì mất nhiều tháng như các phương thức truyền thống, đồng thời sở hữu tính thanh khoản vượt trội mà bất động sản truyền thống không có. Tuy nhiên, trong thực tế, viễn cảnh tươi đẹp này vẫn chưa trở thành hiện thực.
Dù đã phát triển qua nhiều năm, trong thị trường bất động sản toàn cầu trị giá khoảng 300 nghìn tỷ USD, tỷ trọng của bất động sản được token hóa vẫn chưa đến 0,1%. Ngay cả trong lĩnh vực token hóa tài sản vật chất rộng hơn, quy mô tổng cộng trên chuỗi chỉ khoảng 31 tỷ USD, cũng chỉ chiếm một tỷ lệ vô cùng nhỏ trong toàn bộ thị trường.
Khoảng cách lớn giữa lý tưởng và thực tế không thể phủ nhận.
Cho đến nay, việc muốn đầu tư vào bất động sản thương mại chất lượng cao vẫn không thể tách rời các cơ quan trung gian, ngưỡng đầu tư cao và chu kỳ nắm giữ tài sản kéo dài. Giả thuyết về việc mua bán thuận lợi các phần sở hữu bất động sản dưới dạng token vẫn chưa hình thành được một ứng dụng thực tế có quy mô.
Vấn đề không bao giờ nằm ở số lượng token không đủ, mà là thiếu một hệ thống pháp lý, vận hành và tuân thủ hoàn chỉnh để biến loại token này thành một sản phẩm tài chính đáng tin cậy.
Phát triển đi ngược hướng
Một trong những sai lầm cốt lõi của những khám phá token hóa ban đầu: ưu tiên tập trung vào bản thân công nghệ thay vì đứng từ góc độ nhà đầu tư để suy nghĩ.
Sonia Shaw, người sáng lập kiêm CEO của OneAsset, cho biết toàn ngành đã đi sai hướng ngay từ đầu. "Những người trong ngành chỉ suy nghĩ về việc 'tài sản nào có thể đưa lên chuỗi', nhưng lại bỏ qua vấn đề mà các nhà đầu tư bất động sản thực sự quan tâm — làm thế nào để xây dựng niềm tin vào một tài sản."
Điều này cũng dẫn đến sự xuất hiện ồ ạt của nhiều sản phẩm liên quan trên thị trường. Những sản phẩm này trông có vẻ được gắn với tài sản bất động sản, nhưng lại không có cơ sở hạ tầng hỗ trợ hoàn chỉnh đi kèm. Quyền sở hữu tài sản mơ hồ, quy tắc phân phối lợi nhuận hỗn loạn, và tính thanh khoản được nhắc đến chỉ dừng lại ở mức độ lý thuyết.
Đây là lý do sau nhiều năm thử nghiệm, các nhà đầu tư tổ chức vẫn giữ thái độ chờ đợi. Ngành công nghiệp này thường coi token hóa như một tính năng bổ sung, chứ không phải là nền tảng cốt lõi để xây dựng hệ thống.
Cơ sở hạ tầng có nhiều điểm yếu rõ rệt
Xét về căn bản, ngành token hóa bất động sản luôn thiếu hàng loạt yếu tố nền tảng nhưng cực kỳ quan trọng: quyền sở hữu tài sản có hiệu lực pháp lý, cơ chế chuyển nhượng tài sản tuân thủ quy định, dịch vụ vận hành và phân phối lợi nhuận chuyên nghiệp, cũng như khả năng tương tác với hệ thống tài chính hiện có.
Đây không phải là những khái niệm hoàn toàn mới, mà là các tiêu chuẩn phổ biến trong lĩnh vực đầu tư bất động sản truyền thống. Sao chép lại bộ quy tắc này trong hệ thống token hóa chính là khó khăn lớn nhất mà ngành đang đối mặt.
Shaw giải thích: "Việc xây dựng khuôn khổ quyền sở hữu hợp pháp, cơ chế chuyển nhượng tuân thủ và hệ thống dịch vụ được giám sát cần đầu tư nhiều thời gian, nguồn lực chuyên môn, và không thể thiếu sự tham gia sâu rộng của cơ quan quản lý."
Loại công việc này tiến triển chậm, chi phí cao, và hầu hết đều diễn ra hậu trường, khó có thể được công chúng nhìn thấy. Điều này cũng giải thích tại sao nhiều dự án ban đầu đều tránh né các vấn đề này. Như Shaw nói, đa số các dự án trong ngành đều theo đuổi việc huy động vốn nhanh chóng, nhưng lại bỏ qua việc xây dựng sâu sắc cơ sở hạ tầng.
Nếu thiếu những yếu tố cốt lõi trên, dù bất động sản token hóa có thể thể hiện năng lực công nghệ, nó cũng không thể trở thành một sản phẩm tài chính đáng tin cậy. Bà nói thêm: "Không có những nền tảng này, mọi thứ khác chỉ là bề ngoài."
Gốc rễ của việc các nhà đầu tư tổ chức chờ đợi
Trong mắt các nhà đầu tư truyền thống, điều họ nghi ngờ không phải là ý tưởng token hóa, mà là hệ sinh thái ngành hiện tại.
Kevin Crowther, chuyên gia quản lý tài sản tư nhân tại UAE, cho biết: "Bản thân mô hình này có logic khả thi, nhưng cơ sở hạ tầng và quy tắc quản lý chưa hoàn thiện đã cản trở rất nhiều việc triển khai của ngành."
Đối với các tổ chức, điểm đau lớn nhất là quy tắc mơ hồ. Quyền sở hữu tài sản, hiệu lực pháp lý của quyền lợi, sự phù hợp quản lý xuyên biên giới và nhiều vấn đề khác, cho đến nay vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng. Trong trường hợp này, các tổ chức khó có thể yên tâm phân bổ vốn.
Bên cạnh đó còn có những cân nhắc thực tế: phần lớn các tổ chức và cá nhân có giá trị tài sản ròng cao đã đầu tư vào bất động sản thông qua các kênh trưởng thành.
Crowther chỉ ra: "Các công cụ đầu tư họ đang sử dụng hiện có cơ cấu quản trị rõ ràng. Token hóa có thể cải thiện hiệu quả trong một số khâu, nhưng ở giai đoạn hiện tại lại làm phát sinh thêm nhiều vấn đề không chắc chắn và phức tạp."
Mô hình trưởng thành cần có những đặc điểm gì
Nếu bổ sung đầy đủ cơ sở hạ tầng đang thiếu, trải nghiệm đầu tư sẽ có sự thay đổi về chất.
Theo tưởng tượng của Shaw: nhà đầu tư có thể hoàn tất quy trình tiếp cận tuân thủ, đầu tư vào tài sản bất động sản cấp tổ chức chất lượng cao với số tiền đầu tư tối thiểu thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn truyền thống; việc phân phối lợi nhuận minh bạch, trực tiếp liên kết với thu nhập cho thuê bất động sản.
Đặc biệt quan trọng là tài sản sẽ có tính thanh khoản thực tế, có thể thực hiện được. Nhà đầu tư có thể thoát vị thế thông qua thị trường thứ cấp được giám sát, thoát khỏi nhược điểm rườm rà của quy trình giao dịch bất động sản truyền thống.
Nhưng hiện tại, mô hình lý tưởng như vậy vẫn còn xa vời. Mặc dù một số phân khúc của token hóa tài sản vật chất đã đạt được thanh toán nhanh hơn, tính thanh khoản được cải thiện, nhưng các trường hợp trưởng thành tập trung vào lĩnh vực bất động sản vẫn rất hiếm.
Xuất hiện những dấu hiệu tích cực trong ngành
Tuy nhiên, nhiều dấu hiệu cho thấy môi trường phát triển bên ngoài của ngành đang dần thay đổi.
Các cơ quan quản lý tại các khu vực như UAE đã bắt đầu đưa ra các quy tắc quản lý tài sản số rõ ràng hơn. Các doanh nghiệp như Tokinvest hoạt động dựa trên quy tắc của Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo UAE (VARA) đã chính thức ra mắt sản phẩm bất động sản token hóa. Hàng loạt các phê duyệt được thực hiện và các sáng kiến liên quan đến chứng khoán số có nghĩa là các sản phẩm tài chính token hóa (bao gồm cả token bất động sản) đang dần được công nhận chính thức.
Đồng thời, các phân khúc khác của token hóa tài sản vật chất đang tăng nhiệt, mức độ tham gia của các tổ chức vào các lĩnh vực như token trái phiếu chính phủ, quỹ thanh khoản được nâng cao đáng kể, các tổ chức quản lý tài sản lớn cũng tiếp tục tăng cường bố trí, cho thấy một số phân khúc nhất định đã đạt tiêu chuẩn được các tổ chức chấp nhận.
Trọng tâm thảo luận của ngành cũng đã thay đổi.
Shaw cho biết: "Các dự án ban đầu luôn không thể tránh khỏi tranh cãi về quyền sở hữu tài sản. Các nhà đầu tư luôn hỏi: Tôi thực sự sở hữu quyền lợi gì? Những quyền lợi này được bảo vệ bởi pháp luật như thế nào? Và trong quá khứ, luôn không thể đưa ra câu trả lời thỏa đáng." Hiện nay, ngành đang đối mặt và bắt tay giải quyết vấn đề cốt lõi này.
Giá trị đầu tư vẫn cần được kiểm chứng
Xét từ góc độ đầu tư, token hóa bất động sản không thể tạo ra nguồn thu nhập mới. Giá trị cốt lõi của nó là tối ưu hóa ngưỡng đầu tư, hiệu quả vận hành và tính thanh khoản của tài sản cho các tài sản bất động sản hiện có.
Shaw nói: "Token bất động sản đại diện cho quyền lợi hợp pháp, thực tế của người sở hữu đối với bất động sản vật chất có thể tạo ra thu nhập ổn định."
Định nghĩa này cực kỳ quan trọng, nó phân biệt mô hình bền vững dựa vào lợi nhuận thực tế với mô hình chỉ dựa vào câu chuyện thị trường và đầu cơ thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, để thu hút dòng vốn tổ chức quy mô lớn, mô hình bất động sản token hóa phải thể hiện được lợi thế cạnh tranh rõ ràng.
Crowther cho rằng: "Để được sự ưu ái của vốn chính thống, bất động sản token hóa phải chứng minh bản thân có giá trị kinh tế thực tế, chứ không chỉ dừng lại ở mức độ đổi mới công nghệ. Ở giai đoạn hiện tại, hầu hết các cấu trúc liên quan chỉ là hình thức phức tạp hơn để sao chép mô hình đầu tư bất động sản hiện có."
Xu hướng phát triển trong tương lai
Giai đoạn phát triển tiếp theo của bất động sản token hóa không còn là cuộc cạnh tranh về số lượng dự án mới, token mới được phát hành, mà là kết quả vận hành thực tế.
Shaw cho biết: "Các tổ chức sẽ không vội vàng tham gia chỉ dựa trên một bản sách trắng. Chỉ khi nhìn thấy nền tảng đạt được vận hành tuân thủ ở quy mô, và có hồ sơ vận hành hoàn chỉnh có thể truy xuất, kiểm toán, họ mới hành động."
Đây cũng là ngưỡng cửa mà toàn ngành cần vượt qua.
Trong một khoảng thời gian tới, mức độ hoàn thiện của quy tắc quản lý và hiệu suất thực tế của việc triển khai nền tảng sẽ quyết định liệu hướng phát triển 'ưu tiên cơ sở hạ tầng' này có thực hiện được tầm nhìn ban đầu hay không.
Nếu con đường này có thể đi thông, bất động sản token hóa cuối cùng sẽ từng bước tiến gần đến bản thiết kế lý tưởng ban đầu; nếu vẫn dậm chân tại chỗ, khoảng cách giữa lý tưởng và thực tế của ngành cũng sẽ tiếp tục tồn tại.
Xét cho cùng, công nghệ hiện nay không còn là rào cản cho sự phát triển của ngành, cơ sở hạ tầng và hệ thống tuân thủ mới là nút thắt thực sự.
