Ditulis oleh: Sean Lee, Forbes
Dikompilasi oleh: Saoirse, Foresight News
Selama bertahun-tahun, teknologi tokenisasi telah dianggap sebagai terobosan untuk merevolusi model investasi real estate.
Secara teori, kelebihannya sangat jelas: investor dapat memiliki aset properti berkualitas dengan pecahan kecil, menyelesaikan operasi investasi hanya dalam hitungan menit, bukan berbulan-bulan seperti model tradisional, sekaligus memiliki likuiditas yang tak tertandingi oleh real estate konvensional. Namun dalam kenyataannya, visi indah ini hingga kini belum terwujud.
Meski telah berkembang selama bertahun-tahun, dalam pasar real estate global yang bernilai sekitar 300 triliun dolar AS, proporsi real estate ter-tokenisasi masih kurang dari 0,1%. Bahkan dalam bidang tokenisasi aset fisik yang lebih luas, total skalanya di chain sekitar 31 miliar dolar AS, hanya proporsi yang sangat kecil dalam keseluruhan pasar.
Kesenjangan besar antara ideal dan realita sudah tak dapat diabaikan.
Hingga saat ini, untuk berinvestasi di real estate komersial berkualitas, tetap tidak bisa lepas dari lembaga perantara, ambang batas investasi tinggi, dan siklus kepemilikan aset yang panjang. Bayangan untuk membeli dan menjual pecahan token real estate dengan lancar, belum pernah membentuk aplikasi praktis yang berskala.
Masalahnya tidak pernah terletak pada jumlah token yang tidak cukup, tetapi pada hilangnya sistem hukum, operasional, dan kepatuhan yang lengkap, yang membuat token jenis ini tidak dapat menjadi produk keuangan yang kredibel.
Arah Perkembangan Terbalik
Salah satu kesalahan inti eksplorasi tokenisasi awal: memprioritaskan fokus pada teknologi itu sendiri, daripada berpikir dari sudut pandang investor.
Pendiri dan CEO OneAsset, Sonia Shaw, mengatakan bahwa seluruh industri salah arah dari awal. "Para pelaku hanya memikirkan 'aset mana yang bisa di-chain', tetapi mengabaikan masalah yang benar-benar diperhatikan investor real estate — bagaimana cara membangun kepercayaan terhadap suatu aset."
Hal ini juga menyebabkan munculnya banyak produk terkait di pasaran. Produk-produk ini seolah-olah terhubung dengan aset real estate, tetapi tidak didukung oleh arsitektur dasar yang lengkap. Batasan kepemilikan aset samar-samar, aturan distribusi pendapatan kacau, dan likuiditas yang disebut-sebut hanya tinggal di tingkat teori.
Inilah alasan mengapa setelah bertahun-tahun percobaan, investor institusional tetap bersikap menunggu dan melihat. Industri umumnya menganggap tokenisasi sebagai fungsi tambahan, bukan fondasi inti untuk membangun sistem.
Infrastruktur Memiliki Kekurangan yang Nyata
Pada dasarnya, industri real estate ter-tokenisasi selalu kekurangan serangkaian elemen pendukung yang mendasar namun sangat penting: kepemilikan aset yang sah secara hukum, mekanisme alih aset yang sesuai aturan, layanan operasional dan distribusi pendapatan yang profesional, serta kemampuan interoperabilitas dengan sistem keuangan yang ada.
Ini bukan konsep baru, melainkan standar umum di bidang investasi real estate tradisional. Mereplikasi aturan ini dalam sistem tokenisasi, merupakan tantangan terbesar yang dihadapi industri.
Shaw menjelaskan: "Membangun kerangka kepemilikan yang legal, mekanisme alih yang sesuai aturan, serta sistem layanan yang diatur, membutuhkan investasi waktu, sumber daya profesional yang besar, dan juga partisipasi mendalam dari sisi regulator."
Pekerjaan semacam ini berjalan lambat, biayanya tinggi, dan sebagian besar merupakan pekerjaan di balik layar, sulit dilihat oleh pihak luar. Ini juga menjelaskan mengapa banyak proyek awal menghindari hal-hal berat ini. Seperti kata Shaw, mayoritas proyek dalam industri hanya mengejar penggalangan dana cepat, tetapi mengabaikan pembangunan infrastruktur yang mendalam.
Jika tanpa elemen inti di atas, meskipun real estate ter-tokenisasi dapat menunjukkan kemampuan teknologi, tetap tidak dapat menjadi produk keuangan yang andal. Dia menambahkan: "Tanpa fondasi ini, sisanya hanyalah kulit luarnya saja."
Akar Penyebab Investor Institusional Menunggu dan Melihat
Di mata investor tradisional, yang mereka pertanyakan bukanlah konsep tokenisasi itu sendiri, melainkan ekosistem industri saat ini.
Ahli Manajemen Kekayaan Pribadi Uni Emirat Arab, Kevin Crowther, mengatakan: "Model ini sendiri secara logika dapat dijalankan, tetapi infrastruktur dan aturan regulator yang belum sempurna, sangat menghambat pelaksanaan industri."
Bagi institusi, titik sakit terbesarnya adalah aturan yang kabur. Banyak masalah seperti kepemilikan aset, kekuatan hukum hak, adaptasi regulasi lintas wilayah, hingga kini belum ada jawaban yang jelas. Dalam kondisi seperti ini, institusi sulit merasa tenang untuk mengalokasikan dana.
Selain itu ada pertimbangan realitas: mayoritas institusi dan individu dengan kekayaan bersih tinggi, telah berinvestasi dalam aset real estate melalui saluran yang matang.
Crowther menunjuk: "Alat investasi yang mereka gunakan saat ini memiliki struktur tata kelola yang jelas. Tokenisasi mungkin bisa meningkatkan efisiensi di beberapa bagian, tetapi pada tahap ini malah menambah lebih banyak ketidakpastian dan masalah kompleks."
Model yang Matang Harus Memiliki Karakteristik Apa
Jika kekurangan infrastruktur telah dilengkapi, seluruh pengalaman investasi akan mengalami perubahan kualitatif.
Menurut bayangan Shaw: Investor dapat menyelesaikan proses akses yang sesuai aturan, berinvestasi pada aset properti berkualitas tingkat institusional, dengan jumlah investasi awal jauh lebih rendah dari standar tradisional; distribusi pendapatan terbuka dan transparan, langsung terkait dengan pendapatan sewa properti.
Yang sangat krusial adalah, aset akan memiliki likuiditas yang nyata dan dapat diterapkan. Investor dapat keluar dari posisi melalui pasar sekunder yang diatur, terlepas dari kerumitan proses transaksi properti tradisional.
Namun saat ini, model ideal seperti ini masih jauh dari jangkauan. Meskipun beberapa bidang tokenisasi aset fisik telah mencapai penyelesaian yang lebih cepat, likuiditas membaik, tetapi kasus matang yang fokus pada bidang real estate masih sangat sedikit.
Muncul Tanda-tanda Positif di Industri
Namun, berbagai tanda menunjukkan bahwa lingkungan eksternal perkembangan industri sedang berubah secara bertahap.
Lembaga regulator di wilayah seperti Uni Emirat Arab, mulai mengeluarkan aturan regulasi aset digital yang lebih jelas. Perusahaan seperti Tokinvest yang beroperasi berdasarkan aturan Otoritas Regulasi Aset Virtual Uni Emirat Arab (VARA), telah secara resmi meluncurkan produk real estate ter-tokenisasi. Serangkaian persetujuan yang diselesaikan dan langkah-langkah terkait sekuritas digital, berarti produk keuangan ter-tokenisasi (termasuk token real estate) sedang secara bertahap mendapatkan pengakuan resmi.
Di saat yang sama, bidang lain dari tokenisasi aset fisik semakin populer, partisipasi institusional di bidang token obligasi pemerintah, dana likuiditas meningkat signifikan, lembaga manajemen aset besar juga terus meningkatkan penempatan modal, menunjukkan bahwa beberapa bidang khusus telah mencapai standar yang diakui institusi.
Pusat diskusi industri juga mengalami perubahan.
Shaw mengatakan: "Proyek awal selalu tidak bisa lepas dari kontroversi kepemilikan aset. Investor selalu bertanya: Hak apa yang sebenarnya saya miliki? Bagaimana hak-hak ini dilindungi secara hukum? Dan di masa lalu selalu tidak bisa memberikan jawaban yang memuaskan." Kini, industri sedang menghadapi dan mulai menyelesaikan masalah inti ini.
Nilai Investasi Masih Perlu Dibuktikan
Dari sudut pandang investasi, tokenisasi real estate tidak dapat menciptakan sumber pendapatan baru. Nilai intinya adalah mengoptimalkan ambang batas investasi, efisiensi operasional, dan likuiditas aset dari aset properti yang ada.
Shaw berkata: "Token real estate, mewakili kepemilikan pemegangnya atas properti fisik yang dapat menghasilkan pendapatan stabil, dengan hak yang sah dan nyata."
Batasan ini sangat penting, ini membedakan model berkelanjutan yang menciptakan nilai berdasarkan pendapatan aktual, dengan model yang hanya mengandalkan narasi pasar dan spekulasi pasar sekunder.
Meski begitu, untuk menarik dana institusional dalam skala besar, model real estate ter-tokenisasi harus menunjukkan keunggulan kompetitif yang nyata.
Crowther berpendapat: "Untuk mendapatkan perhatian modal arus utama, tokenisasi real estate harus membuktikan dirinya memiliki nilai ekonomi yang nyata, bukan hanya berada di tingkat inovasi teknologi. Pada tahap ini, mayoritas arsitektur terkait hanya mereplikasi model investasi properti yang ada dengan bentuk yang lebih kompleks."
Arah Perkembangan Masa Depan
Tahap perkembangan selanjutnya dari tokenisasi real estate, bukan lagi tentang jumlah proyek baru, penerbitan token baru, melainkan hasil operasional yang nyata.
Shaw menyatakan: "Institusi tidak akan gegabah masuk hanya berdasarkan whitepaper. Mereka akan bertindak hanya setelah melihat platform beroperasi sesuai aturan dalam skala besar, dan memiliki catatan operasional lengkap yang dapat dilacak dan diaudit."
Ini juga merupakan ambang batas yang perlu dilampaui oleh seluruh industri saat ini.
Dalam beberapa waktu ke depan, tingkat kesempurnaan aturan regulasi, kinerja aktual operasional platform, akan menentukan apakah pola pikir perkembangan "infrastruktur diprioritaskan" ini dapat mewujudkan visi awal.
Jika jalan ini dapat dilalui, tokenisasi real estate akhirnya akan selangkah demi selangkah mendekati cetak biru ideal awal; jika tetap mandek, kesenjangan antara ideal industri dan realita juga akan terus ada.
Pada akhirnya, kini teknologi sudah lama bukan lagi hambatan bagi perkembangan industri, infrastruktur dan sistem kepatuhan, adalah hambatan yang sesungguhnya.
